Gemeinschaftsordnung: Umdeutung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Rechtsfrage, ob man eine unwirksame Vereinbarung umdeuten kann. Dies ist vorstellbar: Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde (§ 140 BGB).

Umdeutung

Wird ein wesentlicher Gebäudebestandteil unwirksam dem Sondereigentum zugewiesen, kann die Zuordnung ggf. gem. § 140 BGB in ein Sondernutzungsrecht, ggf. aber auch in eine Umlagevereinbarung zu den Erhaltungskosten – oder eines Teiles von ihnen – umgedeutet werden. Es kommt insoweit darauf an, was die Wohnungseigentümer bzw. der Aufteiler im Fall einer Teilungserklärung mit verbundener Gemeinschaftsordnung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses/im Zeitpunkt der Teilungserklärung bei Kenntnis der Nichtigkeit vereinbart hätten. Maßgeblich ist, ob sich konkrete Anhaltspunkte finden, dass Erhaltungskosten der betroffenen wesentlichen Gebäudebestandteile – oder eines Teils von ihnen – dem jeweiligen Wohnungseigentümer unabhängig von der eigentumsrechtlichen Zuordnung aufgebürdet werden sollten. Der unnötigen weiteren Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen hat, bedarf es dazu nicht; das Fehlen kann aber ein Auslegungsanzeichen sein.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Eine Verwaltung kann eine unwirksame Vereinbarung nicht umdeuten. Sie kann die Wohnungseigentümer aber bitten, sie anzuweisen, ob sie nach einer Umdeutung verfahren soll.