Problemüberblick
Wohnungseigentum wird durch einen Teilungsvertrag oder eine Teilungserklärung begründet. Dort wird u. a. bestimmt, wie viele Wohnungs- und/oder Teileigentumsrechte es gibt. Ferner wird bestimmt, wie groß die Miteigentumsanteile sind, die dem Sondereigentum an einer Wohnung (§ 1 Abs. 2 WEG) oder dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (§ 1 Abs. 3 WEG) verbunden sind, und welchen Umfang das gemeinschaftliche Eigentum hat (siehe auch § 1 Abs. 5 WEG). Bei diesen ursprünglichen Bestimmungen muss es nicht bleiben. Es ist daher vorstellbar, eine Teilfläche des Grundstücks zu veräußern.
Bloße Realteilung
Der BGH klärt, dass der Berechtigte eines dinglichen Vorkaufsrechts durch die reale Teilung des Grundstücks vor Eintritt des Vorkaufsfalls in seiner dinglichen Rechtsstellung nicht berührt wird. Dies kann man anders sehen. Die Praxis wird sich aber wohl am BGH orientieren.
Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?
Ob eine solche Fläche veräußert werden soll, beispielsweise, weil eine Straße verbreitert werden soll, kann weder beschlossen noch vereinbart werden. Denn Verfügungen über das gemeinschaftliche Eigentum sind keine "Verwaltung" i. S. v. § 18 Abs. 1 WEG (Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl. 2021, § 1 Rn. 38).
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