Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung] / VI. Unbedingte und unbefristete Auflassung

Rz. 88

Die Auflassung muss unbedingt im Sinne des § 158 BGB und unbefristet sein, sonst ist sie nichtig (§ 925 Abs. 2 BGB). Ein Erbbaurecht kann gem. § 1 Abs. 4 S. 1 ErbbauRG nicht auflösend bedingt begründet werden; seine Übertragung ist ebenso bedingungsfeindlich (§ 11 Abs. 1 S. 2 ErbbauRG) wie die Einräumung oder Aufhebung von Sondereigentum (§ 4 Abs. 2 S. 2 WEG). Die Auflassung darf damit nicht abhängig gemacht werden von der Wirksamkeit oder dem Bestehenbleiben des Grundgeschäfts^[208] oder einer auflösenden Bedingung, z.B. dem Widerruf eines Vergleichs^[209] von Ehescheidung,^[210] auch nicht dann, wenn die Auflassung in gerichtlichem Vergleich erklärt und das Scheidungsurteil am gleichen Termin unter beiderseitigem Rechtsmittelverzicht verkündet wird,^[211] oder auch vom Abschluss eines Ehevertrags.^[212] Eine Heilung durch Bedingungseintritt ist ausgeschlossen.^[213] Die gemeinsame Beurkundung der Auflassung mit dem schuldrechtlichen Vertrag schließt es nicht aus, das Kausalgeschäft bedingt und die Auflassung unbedingt vorzunehmen, wobei ggf. die Urkunde dahingehend auszulegen ist, worauf sich eine von den Beteiligten vereinbarte Bedingung beziehen soll; mangels konkreter Anhaltspunkte für die Annahme der Erstreckung einer Bedingung auf die Auflassung, ist im Zweifel davon auszugehen, dass die durch einen Notar beratenen Vertragsparteien nur ein gültiges Geschäft, also eine unbedingte Auflassung gewollt haben.^[214]

Rz. 89

Zulässig sind dagegen reine Rechtsbedingungen, deren Eintritt dem GBA in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden können.^[215] Zulässige Rechtsbedingungen oder Vollzugsvorbehalte sind: Auflassung durch Vertreter ohne Vertretungsmacht vorbehaltlich nachträglicher, auf den Zeitpunkt der Einigungserklärung rückwirkend wirksam werdender^[216] Genehmigung des Vertretenen, vorbehaltlich behördlicher oder betreuungsgerichtlicher Genehmigung;^[217] unzulässig aber, wenn die Rechtsbedingung zur rechtsgeschäftlichen Bedingung erhoben wird.^[218] Zulässig ist die Auflassung an GmbH oder AG im Gründungsstadium (siehe Rdn 63). Zulässig ist auch, wenn nicht die Auflassung selbst, sondern nur ihr Vollzug von einem Vorbehalt nach § 16 Abs. 2 GBO abhängig gemacht wird (vgl. Rdn 16).^[219]

[208] OLG Celle DNotZ 1974, 731.

[209] BGH BGHZ 1946, 278; BGH BGHZ 1988, 364, 367 = NJW 1984, 312; BGH NJW 1988, 415, 416.

[210] OLG Stuttgart Justiz 1967, 218.

[211] BayObLG BayObLGZ 1972, 257 = Rpfleger 1972, 400; LG Aachen Rpfleger 1979, 61; Blomeyer, Rpfleger 1972, 385, 387.

[212] MüKo-BGB/Ruhwinkel, § 925 Rn 30.

[213] Grüneberg/Herrler, § 925 Rn 19.

[214] KG NJOZ 2013, 1928; OLG München BeckRS 2014, 04829.

[215] MüKo-BGB/Ruhwinkel, § 925 Rn 31.

[216] KG NJOZ 2013, 1928: das KG ist – m.E. zu Recht – skeptisch, ob dies auch gilt, wenn die Rückwirkung der Genehmigung ausgeschlossen wäre.

[217] OLG Celle DNotZ 1957, 660.

[218] BayObLG BayObLGZ 1972, 258 = Rpfleger 1972, 400.

[219] AG München MittBayNot 1989, 93.