Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 7. Einzelfälle eintragungsfähiger Gemeinschaftsregelungen

Rz. 108

Zulässig sind Gemeinschaftsregelungen mit folgenden Inhalten:^[457]

▪	Zweckbestimmungen im engeren Sinne, wonach WE oder TE nur zu bestimmten Arten der Nutzung verwendet werden dürfen,[458] bspw. für sog. betreutes Wohnen oder als Studierendenwohnheim, als Hotel oder Restaurant, oder eben bestimmte Nutzungen ausgeschlossen sind.
▪	Gegenseitige schuldrechtliche Vorkaufsrechte; nicht die nur als Belastung eintragungsfähigen dinglichen Vorkaufsrechte;[459]
▪	Richtlinien für den Verwaltervertrag, nicht der Abschluss dieses Vertrages selbst;[460]
▪	Voraussetzungen für Geldstrafen, die wie Vereinsstrafen (nicht Vertragsstrafen) wirken;[461]
▪	Schiedsvereinbarungen;[462]
▪	Haftungsregelungen, nach welcher Einzelrechtsnachfolger des Sondereigentums für fällige Geldschulden der Rechtsvorgänger haften;[463] diese sind nach § 7 Abs. 3 S. 2 WEG ausdrücklich in das Grundbuch einzutragen (vgl. auch § 3 Abs. 2 WGV).[464] Die ausdrückliche Eintragung ist seit 1.12.2020 auch für Altfälle vorgeschrieben. Die Übergangsregelung des § 48 Abs. 3 WEG enthält dazu in S. 3 eine Ausschlussfrist bis 31.12.2025. Ist die nachträgliche Eintragung nicht bis zu diesem Zeitpunkt erfolgt, kann die Haftungsregelung dem Sonderrechtsnachfolger nicht entgegengehalten werden. Im Übrigen haftet der WE-Erwerber grundsätzlich nicht für vom Veräußerer geschuldete Hausgelder oder Sonderumlagen.[465]
▪	Vereinbarungen über Vertretung nach außen mit entsprechenden Vollmachten z.B. für Verwalter oder Mitglieder des Verwaltungsbeirats sind seit Einführung des § 9b WEG zum 1.12.2020 nicht mehr zulässig.[466]
▪	Zugangsfiktion für die Ladung zur Eigentümerversammlung bei Versendung an die zuletzt angegebene Adresse;[467] Vertretung in Eigentümerversammlungen nur durch bestimmte Personen.[468]
▪	Dingliche Unterwerfung des WE unter die Zwangsvollstreckung wegen bestimmter Wohngeldbeträge analog § 800 ZPO.[469] Vollstreckbar ist eine solche Unterwerfungserklärung aber nur, wenn sie den Geldbetrag konkret bezeichnet; wegen künftiger unbestimmter Beträge (etwa "wegen des jeweils zu zahlenden Hausgeldes") ist eine Unterwerfungserklärung nicht vollstreckbar.[470] Der praktische Nutzen der Vollstreckungsunterwerfung ist daher gering. Ist in der Gemeinschaftsordnung geregelt, dass der WEer bei einer Veräußerung seinem Erwerber eine entsprechende Unterwerfungserklärung abzunötigen hat, kann die Zustimmung nach § 12 WEG hiervon abhängig gemacht werden. Ist kein Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG gegeben, kann die WEG-Gemeinschaft die Unterwerfungserklärung des Erwerbers nicht erzwingen. Auch der Erwerber des WE kann sich aber nur wegen eines bestimmten Geldbetrages der Zwangsvollstreckung unterwerfen.
▪	Nicht mehr die Pflicht zum Zuerwerb von Grundstücksflächen oder deren Veräußerung, weil dies die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft.[471]
▪	Verteilung von Betriebskosten abweichend von § 16 WEG;[472] hierfür besteht nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG zusätzlich eine Beschlusskompetenz; die WEG-Gemeinschaft hat dabei ein weites Gestaltungsermessen; wird eine Kostenverteilung mehrheitlich abgelehnt, besteht ein Individualanspruch auf Änderung nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG.
▪	Gebrauchsregelungen nach § 10 Abs. 1 S. 2, § 14 WEG; Beispiele: Verbot gewerblicher Nutzung; Erfordernis der Zustimmung anderer WEer oder des Verwalters zur Vermietung;[473] eine relative Vermietungsbeschränkung zulasten des jeweiligen Eigentümers ist zulässig, wenn dem Sondereigentümer ein angemessener Raum zur freien Verfügung verbleibt;[474] Pflicht zur Teilnahme an Gemeinschaftsanlagen (z.B. Gemeinschaftsantennen); vereinbarungswidriger Gebrauch hat nur Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche zur Folge, aber keine absolute Wirkung gegen Dritte (z.B. auch nicht gegen den Mieter).
▪	Begründung von Sondernutzungsrechten als besondere Gebrauchsregelungen (siehe Rdn 110 ff.).
▪	Vereinbarung über die Ausübung einer für das gemeinschaftliche Grundstück bestellten Grunddienstbarkeit durch einen Miteigentümer.[475]
▪	Stimmrechtsregelung: Vetorecht oder Mitstimmrecht eines Eigentümers;[476] vom Kopfprinzip des § 25 WEG abweichende Stimmrechtsregelungen (häufig Stimmrecht nach Größe Miteigentumsanteil).[477] Steht das WE zwei Eigentümern je zur Hälfte zu und teilen diese dasselbe in der Weise auf, dass einer von ihnen zugleich Alleineigentümer einer weiteren Wohnung wird, so kommt bei gesetzlichem Kopfstimmrecht zu dem der Rechtsgemeinschaft zustehenden Stimmrecht ein durch die Alleinberechtigung begründetes weiteres Stimmrecht dazu.[478]
▪	Vereinbarungen, dass bestimmte bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden dürfen.[479] Im Übrigen regelt § 20 WEG seit 1.12.2020 eine abgestufte Entscheidungskompetenz für bauliche Veränderungen: Grundsätzlich können sie durch Mehrheitsbeschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG); gegenüber nicht betroffenen Eigentümern besteht ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmun...