Keine Beschlusskompetenz besteht selbstverständlich in den Bereichen, in denen selbst durch Vereinbarung nicht von den Bestimmungen des WEG abgewichen werden kann. Als zwingende gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten nämlich insbesondere die unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst:
§ 5 Abs. 2 WEG (zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden)
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, können selbst dann nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Gemeint sind hiermit insbesondere tragende Mauern und Geschossdecken. Auch kann an Anlagen und Einrichtungen kein Sondereigentum begründet werden, wenn diese dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Von Bedeutung sind hier insbesondere Treppen, Flure und die zentralen Versorgungseinrichtungen des Hauses sowie Telefonanschlüsse. Zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugehörige Bereiche der Wohnanlage, zu denen insbesondere auch die Fenster und Wohnungseingangstüren zählen, können auch nicht in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Derartige Regelungen sind unwirksam.[1]
Allerdings hat das WEMoG mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 die Möglichkeit eröffnet, auch an Außenstellplätzen Sondereigentum zu begründen.[2] Ebenfalls kann sich das Sondereigentum an einer Raumeinheit nach der Bestimmung des § 3 Abs. 2 WEG auch auf Außenflächen erstrecken, wenn die Räume die wirtschaftliche Hauptsache darstellen.
§ 6 WEG (kein isoliertes Sondereigentum)
Es ist nicht möglich, Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil am Grundstück zu erwerben.[3] Gleichermaßen ist es nicht möglich, das Sondereigentum allein zu veräußern, zu belasten, zu pfänden oder zu verpfänden.
§ 9a Abs. 4 WEG (beschränkte Teilhaftung)
Die Wohnungseigentümer können nicht zulasten potenzieller Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre in § 9a Abs. 4 WEG angeordnete und auf ihren Miteigentumsanteil beschränkte Außenhaftung beschränken.
§ 11 WEG (Aufhebung der Gemeinschaft)
Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Eine Ausnahme ist lediglich für den Fall vorgesehen, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht[4].
§ 12 Abs. 1 WEG (wichtiger Grund zur Versagung vereinbarter Veräußerungszustimmung)
Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Diese Zustimmung jedoch darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Und eben diese Tatsache ist in der Gemeinschaftsordnung unabdingbar. Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung wird allgemein nur dann anerkannt, wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die Gemeinschaft der übrigen Wohnungseigentümer darstellt. So kann die Gemeinschaftsordnung zwar Beispiele für Versagungsgründe enthalten, stets aber muss es sich um wichtige Gründe handeln. Gründe, die also keinen wichtigen Grund i. S. d. Vorschrift darstellen, können in der Gemeinschaftsordnung nicht zu solchen gemacht werden.
§ 17 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums)
Als Korrektiv zur Unauflösbarkeit der Gemeinschaft können die Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn sich dieser einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem betreffenden Wohnungseigentümer nicht mehr zugemutet werden kann. Und eben dies kann nicht abbedungen werden. Wohl aber kann ein qualifiziertes Mindestquorum vereinbart werden (z. B. Mehrheit von 2/3 der stimmberechtigten Wohnungseigentümer[5]).
§ 23 Abs. 3 WEG (Umlaufbeschlüsse)
Grundsätzlich ist es möglich, Beschlüsse auch außerhalb einer Eigentümerversammlung zu fassen. Voraussetzung ist, dass alle Wohnungseigentümer dieser Art der Beschlussfassung in Textform zustimmen. Durch Vereinbarung kann also nicht etwa bestimmt werden, dass im Umlaufverfahren auch Mehrheitsbeschlüsse gefasst werden können.[6] Allerdings ist zu beachten, dass das WEG den Wohnungseigentümern nunmehr mit § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG die Möglichkeit bietet, im konkreten Einzelfall eine Beschlussfassung herbeizuführen, wonach eine Einzelfallregelung auch mehrheitlich im Umlaufverfahren herbeigeführt werden kann.
§ 24 Abs. 2 WEG (Minderheitenquorum)
Der Verwalter ist gezwungen, eine Eigentümerversammlung auch dann einzuberufen, wenn dies von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Diese Voraussetzung kann auch nicht durch Vereinbarung "verschärft" werden, indem eine größere Anzahl von Wohnungseigentümern erforderlich wäre.
§ 26 WEG (Bestellungshöchstdauer, Abberufung des Verwalters)
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