Auf Grundlage des § 21 Abs. 7 WEG a. F. konnten die Wohnungseigentümer auch Vorfälligkeits- bzw. Verfallsregelungen dergestalt beschließen, dass im Fall des Verzugs mit einer konkreten Anzahl von Hausgeldzahlungen sofort das restliche auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wurde.[1]
Begriffe
Verfallsregelung
Wesen einer Verfallsregelung ist, dass das Hausgeld, bezogen auf die gesamte Wirtschaftsperiode, in voller Höhe zu Beginn der Wirtschaftsperiode zur Zahlung fällig ist. Den Wohnungseigentümern wird jedoch nachgelassen, den Gesamthausgeldbetrag in monatlichen Teilzahlungen zu leisten (Stundungs-/Teilzahlungsvereinbarung).
Vorfälligkeitsregelung
Wesen der Vorfälligkeitsregelung hingegen ist, dass hinsichtlich des für die Wirtschaftsperiode zu zahlenden Hausgelds jeweils eine monatliche (Teil-)Fälligkeit geregelt wird. Beiden Regelungen ist gemeinsam, dass im Fall des Verzugs mit einer bestimmten Anzahl von (monatlichen) Hausgeldzahlungen das gesamte auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld sofort zur Zahlung fällig wird.
Da es sich bei einer Verfallsregelung um eine Stundungsregelung handelt und der Vorteil der Stundung im Fall von Hausgeldrückständen entfällt, handelt es sich nicht um eine Verzugssanktion im eigentlichen Sinn. Insoweit können Verfallsregelungen auch weiterhin als Fälligkeitsregeln nach § 28 Abs. 3 WEG beschlossen werden.
Anders sieht es – zumindest nach diesseits vertretener Auffassung – im Fall einer Vorfälligkeitsregelung aus. Diese regelt direkt eine Verzugsfolge[2], weil die Vorfälligkeit Sanktionscharakter hat; sie hebt keinen Vorteil auf, sondern schafft einen Nachteil. Da das WEMoG Beschlüsse über eine Sanktionierung des Verzugs nicht mehr vorsieht, dürften wohl nur noch Verfallsregelungen beschließbar sein. Allerdings wird in der Literatur verbreitet weiterhin von der Zulässigkeit auch der Beschlussfassung über Vorfälligkeitsregelungen ausgegangen.
Aufnahme eines Vorbehalts
Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang, dass die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens und die Anordnung der Zwangsverwaltung über ein Sondereigentum die Eigentumsverhältnisse unberührt lassen. Der betroffene Wohnungseigentümer bleibt auch nach Beschlagnahme bzw. Eröffnung des Insolvenzverfahrens Schuldner der vor der Beschlagnahme begründeten Beitragspflichten und insbesondere der danach entstehenden, und zwar solange, bis aufgrund Auflassung und Eintragung im Grundbuch oder Zuschlags in der Zwangsversteigerung das Eigentum auf einen neuen Eigentümer übergegangen ist. Durch die Beschlagnahme erhalten die Wohnungseigentümer lediglich einen neuen zusätzlichen Adressaten. Insoweit ist im entsprechenden Beschluss ein Vorbehalt aufzunehmen, dass im Fall der Veräußerung des Sondereigentums, der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigentümers oder der Einleitung der Zwangsverwaltung die monatliche Zahlweise wieder auflebt, da ansonsten der Erwerber bzw. Insolvenz- oder Zwangsverwalter wegen der herrschenden Fälligkeitstheorie bis zum Inkrafttreten eines neuen Wirtschaftsplans nicht zur Zahlung von Wohngeld verpflichtet ist. Ein derartiger Vorbehalt begegnet diesem Ausfallrisiko bei Vorfälligkeits- und Verfallklauseln. Es handelt sich allein um eine Regelung über das Wiederaufleben der zuvor widerrufenen Stundungsregelung.[3]
Musterbeschluss: Vorfälligkeit jährlicher Hausgeldbeträge im Fall des Verzugs
TOP XX Vorfälligkeit jährlicher Hausgeldbeträge im Fall des Verzugs
Die auf Grundlage des Wirtschaftsplans und der Einzelwirtschaftspläne von den Wohnungseigentümern festgesetzten und zu zahlenden Hausgeldvorschüsse sind jeweils am 3. Werktag eines Kalendermonats im Voraus zur Zahlung fällig. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlungen ist der Eingang auf dem Gemeinschaftskonto bei der _____ -Bank, IBAN _____________ BIC ____________ maßgeblich. Die Wohnungseigentümer, die am Lastschriftverfahren teilnehmen, haben für eine ausreichende Kontendeckung zum maßgeblichen Zeitpunkt zu sorgen.
Für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer mit der Entrichtung der Hausgelder für 2 aufeinander folgende Monate bzw. in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Monate erstreckt, mit der Zahlung von Hausgeldern in Verzug ist, der den Hausgeldern zweier Monate entspricht, wird sofort das restliche für die jeweilige Wirtschaftsperiode zu entrichtende Hausgeld in voller Höhe zur Zahlung fällig. Einer vorausgehenden Mahnung des Verwalters bedarf es nicht.
Sollte der Wohnungseigentümer in der laufenden Wirtschaftsperiode aus der Gemeinschaft ausscheiden, ist er zur Hausgeldzahlung bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens verpflichtet. Der Rechtsnachfolger ist verpflichtet, die Hausgelder monatlich in Höhe der Teilbeträge zu entrichten. Entsprechendes gilt, wenn im Laufe der Wirtschaftsperiode das Insolvenz- oder Zwangsverwaltungsverfahren eröffnet wird.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlus...
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