Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 10.4.2 Exklusive Kostenbelastung

Von maßgeblicher Bedeutung ist, dass auch Beschlüsse über eine exklusive Kostenbelastung der Wohnungseigentümer bei Maßnahmen der Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) für Teile des Gemeinschaftseigentums gefasst werden können, die sich im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit befinden. Derartige Beschlüsse können auch mit Dauerwirkung gefasst werden. So wird es insbesondere zulässig sein, den Wohnungseigentümern die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen betreffend

• der Fenster,
• der Wohnungseingangstüren und
• der ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums

exklusiv aufzuerlegen.

Waren in der Vergangenheit entsprechende Beschlüsse Gegenstand einer Beschlussnichtigkeitsklage und wurde ihre Nichtigkeit rechtskräftig festgestellt, leben diese wegen der Novellierung des WEG nicht automatisch wieder auf, sie müssten vielmehr erneut gefasst werden. Entsprechendes gilt allerdings auch für entsprechende Beschlüsse, die nicht Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung waren. Auch sie können seit Inkrafttreten des WEMoG nicht umgesetzt bzw. angewendet werden, da sie seit jeher nichtig waren. Nunmehr aber können sie neu gefasst werden.

Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen (Einzelkostenbelastung)

TOP XX Kostentragung bei Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern im Bereich des Sondereigentums sowie der Eingangstür zur Sondereigentumseinheit

Die Kosten notwendiger Erhaltungsmaßnahmen an Außenfenstern im Bereich einer Sondereigentumseinheit einschließlich ihres Austauschs hat der jeweilige Eigentümer der betroffenen Sondereigentumseinheit zu tragen. Entsprechendes gilt für Erhaltungsmaßnahmen einschließlich des Austauschs von Eingangstüren zu den Sondereigentumseinheiten. Auch diese Kosten hat der betreffende Eigentümer der jeweiligen Sondereigentumseinheit zu tragen.

Die Finanzierung der Kosten derartiger Maßnahmen erfolgt zunächst aus der Erhaltungsrücklage. Der Verwalter hat die sich auf Grundlage der ihm seitens des Fachunternehmens erteilten Rechnung ergebenden Kosten dem jeweils betroffenen Wohnungseigentümer in Rechnung zu stellen und den Rechnungsbetrag nach erfolgter Zahlung der Erhaltungsrücklage zuzuführen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Hinweis

Anfechtungsrisiko

Ob derartige Beschlüsse über eine exklusive Kostenbelastung betroffener Wohnungseigentümer ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wird maßgeblich vom konkreten Einzelfall abhängen. Wurden jedenfalls in der Vergangenheit Maßnahmen eines Fensteraustauschs bei vielen Wohnungseigentümern auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt, weil eine exklusive Kostenbelastung nicht möglich war, und wird nunmehr beschlossen, dass Erhaltungsmaßnahmen mit einer exklusiven Kostenbelastung verbunden sind, kann im Einzelfall der Gleichbehandlungsgrundsatz verletzt sein.

Zwar verzichtet § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auf das Kriterium des Gebrauchs bzw. der eigennützigen Gebrauchsmöglichkeit, das in § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch ausdrücklich geregelt war. Allerdings müssen Kostenverteilungsänderungsbeschlüsse auch weiterhin allgemein – und im Besonderen auch solche, die auf die Änderung der Verteilung von Kosten von Erhaltungsmaßnahmen zielen – ordnungsmäßiger Verwaltung nach billigem Ermessen entsprechen und insbesondere nicht gegen das Willkürverbot verstoßen. Insoweit sind auch auf Grundlage der neuen Rechtslage in der Regel die Kriterien des Gebrauchs und der Möglichkeit des Gebrauchs zu berücksichtigen sein.

Daher ist es auch weiterhin nicht möglich, etwa den Dachgeschosseigentümern die Kosten der Erhaltung des gemeinschaftlichen Daches aufzuerlegen. Etwas anderes gilt freilich in Reihenhausanlagen, die lediglich mangels Realteilung der Grundstücke Wohnungseigentum darstellen. In derartigen Fällen können den jeweiligen Hauseigentümern auch die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen betreffend Dach und Fach ihrer Häuser auferlegt werden.