Ist dem Sondernutzungsberechtigten keine Kostenbelastung auferlegt worden, stellt sich die Frage, inwieweit dieser mit Kosten für einen besonderen Verbrauch oder eine besondere Nutzung beschlussweise belastet werden kann. Vorauszuschicken ist, dass keine Beschlusskompetenz dafür besteht, dem Sondernutzungsberechtigten eine Verpflichtung zur Unterhaltung und Erhaltung in Abweichung einer Vereinbarung (insbesondere Gemeinschaftsordnung) aufzuerlegen.[1]
Da die Ausübung eines Sondernutzungsrechts eine "normale" Nutzung des Gemeinschaftseigentums darstellt, besteht aber die Möglichkeit, unter Abänderung bestehender Kostenregelungen in Vereinbarungen, eine Änderung der Kostenverteilung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für Betriebs- und Verwaltungskosten sowie die Kosten der Erhaltung dauerhaft zu beschließen.[2]
Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Bewässerung des gemeinschaftlichen Gartens mit Sondernutzungsrecht)
TOP XX Kostenverteilungsänderung hinsichtlich der Bewässerungskosten für den gemeinschaftlichen Garten unter Berücksichtigung des Sondernutzungsrechts des jeweiligen Wohnungseigentümers des mit Nr. ____ im Aufteilungsplan mit Teilungserklärung bezeichneten Sondereigentums
Zugunsten des jeweiligen Wohnungseigentümers des mit Nr. ___ im Aufteilungsplan mit Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ bezeichneten Sondereigentums ist im Bereich der südlich ausgerichteten Grundstücksfläche ein Sondernutzungsrecht eingeräumt.
Die Bewässerung dieser Gartenfläche erfolgt durch den Hausmeister jeweils mit der Bewässerung der übrigen gemeinschaftlichen Gartenfläche über den Wasserhahn im Außenbereich des Gebäudes, der über einen Zwischenzähler verfügt. Die dem Sondernutzungsrecht unterliegende Gartenfläche hat eine Größe von 100 m², die Größe der restlichen gemeinschaftlichen Gartenfläche beträgt 400 m². Insoweit entfallen 20 % der Kosten der Gartenbewässerung auf den Bereich der Sondernutzungsfläche.
Vor diesem Hintergrund beschließen die Wohnungseigentümer eine Sonderbelastung des jeweiligen Eigentümers der sondernutzungsberechtigten und mit Nr. ___ im Aufteilungsplan mit Teilungserklärung des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ bezeichneten Sondereigentumseinheit. Die Kostenbelastung erfolgt im Wege eines Vorababzugs in Höhe von 20 % der Gesamtbewässerungskosten für den Gartenbereich. In dieser Höhe erfolgt die entsprechende Belastung des Wohnungseigentümers auf Basis der Jahreseinzelabrechnung. Die Verteilung der restlichen Kosten der Bewässerung erfolgt nach den Bestimmungen der Teilungserklärung unter sämtlichen Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Hinsichtlich einer Kostenmehrbelastung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist zu beachten, dass eine Kostenbelastung nicht willkürlich erfolgen darf.[3] In diesem Zusammenhang ist auch zu beachten, dass der (Mehr-)Verbrauch erfasst wird, sodass sich die entsprechende (Mehr-)Belastung konkret errechnen lässt.
Sollte im Zusammenhang mit der Kostentragungsverpflichtung auch die Verpflichtung zur Unterhaltung und Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) in Abweichung einer Vereinbarung (insbesondere Gemeinschaftsordnung) dem Sondernutzungsberechtigten auferlegt werden, würde dies zur Gesamtnichtigkeit des Beschlusses entsprechend § 139 BGB führen. Eine teilweise Aufrechterhaltung des Beschlusses als isolierte Kostentragungsregelung scheidet jedenfalls aus, da sich regelmäßig nicht beurteilen lässt, ob die Wohnungseigentümer auch ohne die Ausgangsverpflichtung eine isolierte Kostenregelung getroffen hätten.[4]
Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Erhaltungsmaßnahme an Kfz-Stellplätzen mit Sondernutzungsrechten)
TOP XX Kostenverteilungsänderung hinsichtlich der Kosten der Erhaltung der im Außenbereich belegenen Kfz-Stellplätze unter Berücksichtigung entsprechender Sondernutzungsrechte der jeweiligen Wohnungseigentümer
Zugunsten des jeweiligen Wohnungseigentümers des mit der Nr. ___, Nr. ___, Nr. ___ und Nr. ____ im Aufteilungsplan mit Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ bezeichneten Sondereigentums sind an den im Außenbereich belegenen Stellplätzen Sondernutzungsrechte eingeräumt.
Der Belag dieser Stellplätze ist instandsetzungsbedürftig. Der Verwalter hat mit der Einladung zu dieser Wohnungseigentümerversammlung den Wohnungseigentümern 3 Angebote von Fachunternehmen hinsichtlich entsprechender Erhaltungsmaßnahmen übersandt.
Aufgrund entsprechender Vorbesprechung mit dem Verwaltungsbeirat im Vorfeld der Versammlung schlägt die Verwaltung in ...
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