Bild: Bundesgerichtshof, Fotograf: Joe Miletzki

Eine Regelung in der Teilungserklärung, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und -setzung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss, umfasst auch Dachterrassen und erstreckt sich sowohl auf die im Sonder- als auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile.

Hintergrund: Sondereigentümer soll Sanierung der Dachterrasse zahlen

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft streiten über die Kosten für die Sanierung einer Dachterrasse.

In der Teilungserklärung heißt es:

㤠2
1) Gegenstand des Sondereigentums sind
a) die in § 1 bezeichneten Räume,
b) die … innerhalb und außerhalb dieser Räume befindlichen Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind.

§ 6
Instandhaltung und Versicherung
1) a) Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. …
b) Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.“

An einer Dachterrasse einer Wohnung im Dachgeschoss traten Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen auf. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer die Sanierung der Terrasse gemäß dem Angebot einer Fachfirma. Ferner beschlossen sie, dass die Kosten der Terrassensanierung zu Lasten des Sondereigentümers der Dachgeschosswohnung gehen.

Der Sondereigentümer hat den Beschluss über die Kostentragung angefochten. Er meint, die Dachterrasse diene nicht seinem ausschließlichen Gebrauch, da sie gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei.

Entscheidung: Kostenregelung gilt umfassend

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss, der die Sanierungskosten dem Sondereigentümer auferlegt, ist rechtmäßig.

Gesetz sieht Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vor

Nach der gesetzlichen Regelung der Kostenverteilung in § 16 Abs. 2 WEG müsste sich der Sondereigentümer an den Kosten der Sanierung der im Gemeinschaftseigentum stehenden konstruktiven Teile seiner Dachterrasse nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil beteiligen. Die Dachterrasse gehört zwar ausweislich der Teilungserklärung zum Sondereigentum. Das betrifft aber nur deren nichtkonstruktive Teile. Die konstruktiven Teile bleiben nach § 5 Abs. 2 WEG ungeachtet der Zuweisung der Dachterrasse zum Sondereigentum gemeinschaftliches Eigentum. Ihre Sanierung ist deshalb an sich Aufgabe der Wohnungseigentümer, die sich nach § 16 Abs. 2 WEG entsprechend ihren Miteigentumsanteilen an den Kosten zu beteiligen hätten.

Abweichende Kostenverteilung in der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung enthält in § 6 Nr. 1 Buchstabe b bezüglich der Kostenverteilung aber eine abweichende Bestimmung. Diese ist wirksam.

Die Verpflichtung, die Kosten der Instandsetzung einzelner Einrichtungen, Anlagen oder Teile des Gebäudes allein zu tragen, trifft den Wohnungseigentümer nicht nur bei den als Anwendungsbeispielen ausdrücklich genannten Balkonen und Loggien, sondern auch bei allen anderen Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteilen, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß der Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch den Wohnungseigentümer bestimmt sind. Der Sinn einer solchen Regelung liegt bei den hier ausdrücklich genannten Balkonen darin, dass die übrigen, von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen Wohnungseigentümer von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile befreit sein sollen, weil es sich dabei um eine Sonderausstattung der betreffenden Wohnung handelt und die damit verbundenen Lasten bei einer Bauweise ohne Balkone nicht angefallen wären.

Das ist bei Dachterrassen nicht anders. Auch bei deren Einbau entstehen Lasten, die bei einer Bauweise ohne Dachterrassen nicht anfielen. Anstelle eines geschlossenen Dachs muss eine tendenziell störungsanfälligere Konstruktion errichtet werden, nämlich der zum Gemeinschaftseigentum gehörende Unterbau auf der Dachplatte, der hier dem Sondereigentum zugeordnete Terrassenbelag und eine Auskleidung gegen Witterungseinflüsse. Diese Maßnahmen sind Voraussetzung dafür, dass mit der Terrasse ein Freisitz im Dach geschaffen werden kann und die mit dieser Sonderausstattung verbundenen Gebrauchsmöglichkeiten entstehen. Für die Frage nach dem ausschließlichen Gebrauch einer solchen Terrasse kommt es deshalb darauf an, wer Zugang zu ihr hat. Das ist hier allein der Sondereigentümer der Dachgeschosswohnung.

§ 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung ist nächstliegend weiter so zu verstehen, dass Eigentümer von Wohnungen, die mit einer Dachterrasse ausgestattet sind, nicht nur für die Kosten der Sanierung der in ihrem Sondereigentum stehenden Teile der Terrassen aufkommen müssen, sondern auch für die Kosten der Sanierung der in Gemeinschaftseigentum stehenden Teile. Eine Beschränkung auf den nichtkonstruktiven Teil der Terrasse, vor allem den Terrassenbelag, lässt sich dem klaren Wortlaut der Klausel nicht entnehmen.

Aus dem Umstand, dass die Dachterrassen zum Sondereigentum gehören und jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum nach der Teilungserklärung ohnehin auf seine Kosten instandzusetzen hat, folgt im Gegenteil, dass mit § 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung gerade die Kosten einer Instandsetzung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile solcher Terrassen erfasst werden sollen.

(BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17)

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Schlagworte zum Thema:  Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sanierung, Teilungserklärung, Wohnungseigentumsrecht

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