Instandhaltung

Die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an den Verwalter gezahlten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind nicht bereits mit der Abführung an diesen, sondern erst bei Verausgabung der Beträge für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Die Deutsche Gesetzliche Unfallversicherung (DGUV) hat im März 2023 eine überarbeitete DGUV Regel zur Fahrzeuginstandhaltung veröffentlicht. Es enthält unter anderem konkrete Präventionsmaßnahmen zu neuen Technologien, die seit der letzten Version der DGUV Regel aus dem Jahr 2006 in die Automobilbranche eingeführt wurden.

Die Finanzverwaltung reagiert in koordinierten Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder auf Rechtsprechung des BFH zur Berücksichtigung der Instandhaltungsrückstellung bei der Grunderwerbsteuer.

Aufwendungen für die Ersetzung, Modernisierung oder (ggf. teilweise) Instandsetzung einer vorhandenen und funktionsfähigen Kanalisation sind als Werbungskosten oder Betriebsausgaben sofort abziehbar.

Der Verwalter muss den Wohnungseigentümern bei Mängeln und Schäden am Gemeinschaftseigentum Handlungsoptionen für die Instandsetzung aufzeigen und auf Gewährleistungsansprüche und deren Verjährung hinweisen. Das gilt auch für Bauträger-Verwalter.

Ein Wohnungseigentümer, der Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel Fenster) in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, hat keinen Anspruch auf Kostenersatz.

Verfügt eine Mietwohnung von Beginn des Mietverhältnisses an über einen Telefonanschluss, sind dessen Instandhaltung und Reparatur Aufgabe des Vermieters.

Mietpreisbremse, Milieuschutzgebiete, intensiverer Neubau – kaum ein Gespräch in der Fachöffentlichkeit vergeht, ohne dass darüber gesprochen wird, wie die Wohnungsbautätigkeit angekurbelt werden kann. Was also ist zu tun?

Ist einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht für Gemeinschaftseigentum übertragen, muss er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten tragen.

Eigentümern, die aufgrund eines (nichtigen) Beschlusses auf eigene Kosten Fenster ausgetauscht haben, darf die WEG grundsätzlich Kosten erstatten. Eine nahezu vollständige Erstattung nach fast 30 Jahren geht aber zu weit.

Ist eine Wohnung mit Teppichboden vermietet, darf der Vermieter diesen im Rahmen der Instandhaltung nicht gegen den Willen des Mieters durch Laminat ersetzen.

Die Wohnungseigentümer können den Verwaltungsbeirat nur dann durch Beschluss zur Entscheidung über Mehrausgaben ermächtigen, wenn die Ermächtigung eine jährliche Höchstgrenze vorsieht.

Die Erhebung des Istzustands ist regelmäßig Voraussetzung für eine möglicherweise nachfolgende Schadensbeseitigung und daher ebenfalls als Handwerkerleistung begünstigt.

Auch wenn eine Öffnungsklausel erlaubt, die Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, darf ein Änderungsbeschluss den nachteilig betroffenen Wohnungseigentümern ohne deren Zustimmung keine neuen Pflichten aufbürden.

Wohnungseigentümer müssen die Kosten dringend erforderlicher Sanierungen gemeinsam bezahlen. Das gilt selbst dann, wenn sie sich die Renovierung nicht leisten können. Stimmen sie einem entsprechenden Beschluss nicht zu, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.

Die Pflicht zur Instandsetzung der Fenster kann in der Gemeinschaftsordnung auf die einzelnen Sondereigentümer übertragen werden. Insoweit verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungsbefugnis.

Wenn in der Produktionshalle Feuer ausbricht, muss die Löschanlage funktionieren. Doch viel zu oft werden solche Anlagen zwar installiert, aber dann kümmert sich keiner mehr darum. Ein gefährliches und teueres Unterlassen. Denn im Notfall kann es passieren, dass die Anlage streikt.

Die Wohnungseigentümer können den Verwalter ermächtigen, auf die Instandhaltungsrücklage zuzugreifen, um einen Liquiditätsengpass zu überbrücken. Die Modalitäten der Ermächtigung müssen aber genau geregelt sein.

Muss ein Wohnungseigentümer laut Teilungserklärung für die Instandhaltung von Gebäudeteilen, die seinem ausschließlichen Gebrauch dienen, aufkommen, umfasst dies auch Teile, an deren Funktionsfähigkeit die anderen Eigentümer ebenfalls ein Interesse haben.

Eine eigenmächtige bauliche Veränderung, die die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erschwert, müssen die anderen Eigentümer nicht hinnehmen, selbst wenn ihnen eine finanzielle Kompensation in Aussicht gestellt wird.

Vereinbarungen, die Wohnungseigentümern die Instandsetzung und -haltung von Teilen des Gemeinschaftseigentums wie Fenstern und Außentüren auf eigene Kosten auferlegen, müssen klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt die Gemeinschaft zuständig.

Die erstmalige Herstellung der Wohnanlage nach den gültigen Plänen ist Teil der Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung, die den Wohnungseigentümern obliegt.

Mit Schreiben vom 4.10.2005 hat das BMF zur ertragsteuerlichen Behandlung von Öffentlichen Privaten Partnerschaften (ÖPP) im Zusammenhang mit dem A-Modell Stellung genommen. Gegenstand des A-Modells ist der Ausbau und der Betrieb einer bestimmten Konzessionsstrecke (Bundesautobahnabschnitt) über einen bestimmten Konzessionszeitraum.

Von der Kaffeemaschine bis zum Kernkraftwerk – alle Maschinen, Geräte oder Anlagen müssen instand gehalten werden. Um so einfacher diese Aufgabe erscheint, umso eher kann es passieren, dass man Gefahren übersieht. Instandhaltung gilt deshalb fast immer als hochriskante Tätigkeit.

Sieht die Teilungserklärung vor, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung des Balkons seiner Wohnung aufkommen muss, erfasst dies auch die Kosten, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.

Wer ein Mietshaus in der Großstadt besitzt, hat fast die Lizenz zum Gelddrucken. Doch höhere Mieten sind erst zu kassieren, wenn die Altmieter verschwunden sind.