Die Wohnungseigentümer können den Verwaltungsbeirat nur dann durch Beschluss zur Entscheidung über Mehrausgaben ermächtigen, wenn die Ermächtigung eine jährliche Höchstgrenze vorsieht.
Hintergrund
Wohnungseigentümer wenden sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, mit dem der Verwaltungsbeirat ermächtigt wird, der Überschreitung beschlossener Kostenrahmen zuzustimmen.
Der in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschluss hat folgenden Wortlaut:
„Sofern sich bei einer beschlossenen, betragsmäßig festgelegten Baumaßnahme Mehrkosten ergeben, ist der Beirat bevollmächtigt, auf Antrag des Verwalters die Zustimmung bis zu 10 Prozent des beschlossenen Betrages, mindestens jedoch 1.000 Euro und höchstens 10.000 Euro, für die WEG zu erteilen. Ansonsten ist ein Beschluss auf der nächsten oder einer zusätzlichen Wohnungseigentümerversammlung abzuwarten.“
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat Erfolg.
Zum einen ist nicht klar, welche Vollmachten dem Beirat eingeräumt werden, wenn es in dem Beschluss heißt, bis zu 10 Prozent des beschlossenen Betrages, mindestens jedoch 1.000 Euro.
Ferner überschreitet der Beschluss die engen Grenzen, in denen bei der Entscheidung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Kompetenzen auf den Beirat verlagert werden können. Die insoweit notwendigen Entscheidungen muss grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft treffen. Auf den Verwaltungsbeirat oder den Verwalter kann diese Entscheidungskompetenz nur durch Vereinbarung übertragen werden, da dadurch eine grundlegende Änderung der Zuständigkeit zwischen diesen drei Organen vorgenommen wird.
Abweichend davon kann die Eigentümerversammlung auch per Beschluss eine solche Kompetenzverlagerung vornehmen, wenn dadurch der mit der gesetzlichen Regelung intendierte Schutzzweck der selbstbestimmten Verwaltung durch die Wohnungseigentümer nicht ausgehöhlt wird. Insoweit wird dem praktischen Bedürfnis gerade bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften nach flexibleren Regelungen Rechnung getragen. Der Schutzzweck der gesetzlichen Regelung ist aber nur dann gewahrt, wenn diese Ermächtigung nur zu einem begrenzten und für die einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt.
Eine solche Begrenzung kann beispielsweise durch ein festes Jahresbudget, dessen Höhe sich an der anteiligen Belastung für die einzelnen Wohnungseigentümer zu orientieren hat, oder durch eine gegenständliche Beschränkung bei hinreichender Bestimmtheit erreicht werden.
Diesen Anforderungen genügt der angefochtene Beschluss nicht, denn er enthält keine Begrenzung auf eine Gesamtsumme für sämtliche Baumaßnahmen. Da die theoretische Möglichkeit besteht, dass der Verwaltungsbeirat durch Erteilung seiner Zustimmung bei einer Mehrheit von Baumaßnahmen die Wohnungseigentümergemeinschaft in erheblichem Umfange belasten könnte, sind die engen Grenzen einer Kompetenzverlagerung überschritten. Dass für letzteres keine konkreten Anhaltspunkte gegeben sind, ändert nichts daran, dass diese Regelung unzulässig ist.
(LG Itzehoe, Urteil v. 1.7.2014, 11 S 10/13)
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