Fensteraustausch durch Eigentümer: Kostenerstattung muss Grenzen haben

Hintergrund: Eigentümer tauschen Fenster aus

Eine Wohnungseigentümerin wendet sich mit der Anfechtungsklage unter anderem gegen einen Beschluss über die Erstattung von Kosten für den Austausch von Fenstern.

Im Jahr 1984 hatten die Eigentümer beschlossen, dass die Instandhaltung von Fenstern und Balkontüren immer zu Lasten des jeweiligen Eigentümers gehen sollten. Daran haben sich die Eigentümer auch gehalten und nach und nach die Fenster und Türen in fast allen Wohnungen ausgetauscht, jeweils auf eigene Kosten. Die letzten Arbeiten wurden 2011 durchgeführt.

Im April 2013 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, dass die Gemeinschaft den Eigentümern, die auf eigene Kosten Fenster ausgetauscht hatten, diese Kosten anteilig erstattet. Dabei wurde berücksichtigt, dass Eigentümer oft keine Belege mehr haben und es ihnen deshalb nicht möglich ist, die vor längerer Zeit aufgewendeten Kosten zu beziffern. Zur Berechnung des zu zahlenden Ausgleichs hat der Verwalter deshalb bei einem Fensterbauer einen Kostenvoranschlag für den Austausch der jeweiligen Fenster eingeholt.

Die Erstattungsbeträge wurden zeitlich wie folgt gestaffelt:

Austausch ab 2008: 100 Prozent Erstattung

Austausch zwischen 2007 und 2003: 95 Prozent Erstattung

Austausch zwischen 2002 und 1998: 90 Prozent Erstattung

Austausch vor 1998: 85 Prozent Erstattung

Entscheidung: Erstattung geht zu weit

Der Beschluss über die Erstattung der Kosten für den Fensteraustausch widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Da die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist der Beschluss aus dem Jahr 1984, der die Eigentümer jeweils selbst zum Austausch der Fenster in ihrer Wohnung verpflichtet, nichtig, so dass der Fensteraustausch Sache der Gemeinschaft gewesen wäre. Daher ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn die Gemeinschaft den Eigentümern Kosten erstattet.

Zu beanstanden ist allerdings, dass es hier keinerlei Grenzziehung für die Erstattungsfähigkeit in die Vergangenheit hinein gibt. Ausschlaggebend für eine Grenze kann zwar nicht die gesetzliche Verjährungsfrist von drei Jahren sein, denn in dieser Zeit stellt bereits das Gesetz einen Erstattungsanspruch zur Verfügung, so dass es einer gesonderten Beschlussfassung nicht bedarf. Es erscheint aber nicht gerechtfertigt, die Kosten auch dann zu erstatten, wenn der Fensteraustausch bei Beschlussfassung fast 30 Jahre zurückliegt und dann auch noch einen hohen Anteil von 85 Prozent vorzusehen.

Es ist zwar eine Gratwanderung zwischen dem gerade noch vertretbaren Erstattungsmodus und der nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Erstattung. Aber die Globalität und die Großzügigkeit in der Quote, mit der hier für alle Fälle eines Fensteraustausches Erstattung gewährt werden soll, geht zu weit.

(AG Offenbach, Urteil v. 16.11.2015, 310 C 93/13)