Instandhaltungspflicht umfasst Kostentragung

Hintergrund: Eigentümer genehmigen Terrassenausbau

In einer Wohnungseigentumsanlage sind den Eigentümern der beiden Wohnungen im Erdgeschoss jeweils Sondernutzungsrechte an den vor ihren Wohnungen liegenden Flächen einschließlich der dort befindlichen Terrassen eingeräumt. Für die Instandhaltung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen sollen die jeweils berechtigten Sondereigentümer verantwortlich sein. Dies sieht die Teilungserklärung vor.

In einer Eigentümerversammlung genehmigten die Eigentümer die Erweiterung beziehungsweise Errichtung von Terrassen auf den Sondernutzungsflächen und beschlossen, dass die Kosten der Herstellung und künftigen Instandhaltung von den Sondernutzungsberechtigten zu tragen sind.

Nach Ablauf der Anfechtungsfrist hat ein Eigentümer Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eingereicht. Er meint unter anderem, die Eigentümerversammlung habe keine Beschlusskompetenz, um über Folgekosten von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zu entscheiden.

Entscheidung: Instandhaltungspflicht umfasst Kostentragung

Die Beschlüsse sind wirksam.

Zunächst ändern die Beschlüsse die Sondernutzungsrechte weder hinsichlich des räumlichen Zusschnitts noch hinsichtlich des Nutzungszwecks.

Eine Nichtigkeit der Beschlüsse ergibt sich auch nicht aus einer Verletzung von § 22 Abs. 1 WEG. In Bezug auf bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, um die es hier geht, hat die Eigentümerversammlung Beschlusskompetenz. Ob die Zustimmung von Eigentümern fehlt, deren Rechte durch die Maßnahmen beeinträchtigt werden, ist hier unerheblich. Die fehlende Zustimmung eines beeinträchtigten Eigentümers würde nämlich nur zu einer Anfechtbarkeit führen. Die Klage wurde aber erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist eingereicht.

Schließlich konnten die Eigentümer auch beschließen, dass die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten die Kosten für die beabsichtigten Maßnahmen und auch die Folgekosten tragen müssen. Die Frage, ob der Eigentümerversammlung hinsichtlich der Folgekosten die Beschlusskompetenz fehlt, weil die Entscheidung über einen „Einzelfall“ im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG hinausgeht, stellt sich nicht, weil den Beschlüssen hier insoweit nur deklaratorische Bedeutung zukommt. Die Regelung in der Teilungerklärung, dass die Sondernutzungsberechtigten für die Pflege ihrer Sondernutzungsflächen verantwortlich sind, bezieht sich nicht nur auf bei der Teilung schon vorhandene, sondern auch auf später hinzukommende Anlagen. Und schon allein daraus, dass den Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltungspflicht übertragen ist, ergibt sich, dass sie die Kosten für die Herstellung und Instandhaltung neuer oder geänderter Anlagen im Bereich der Sondernutzungsflächen selbst tragen müssen. Die Regelung in der Teilungserklärung zielt darauf ab, einen Gleichklang von Nutzungsrecht und Instandhaltungslast herbeizuführen.

Daher waren die angegriffenen Beschlüsse über die Kostentragung ohnehin nur deklaratorischer Natur.

(BGH, Urteil v. 28.10.2016, V ZR 91/16)

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