Vermieter darf Nebenkostenpauschale nicht „verstecken“

Hintergrund

Der Vermieter von Gewerberäumen verlangt vom Mieter die Nachzahlung von Nebenkosten.

Laut dem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag muss der Mieter neben der Grundmiete Nebenkostenvorauszahlungen leisten. Nebenkosten seien alle Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung sowie die in Anlage 2 zum Mietvertrag aufgeführten Positionen und Kostenarten. Den Umlageschlüssel soll der Vermieter nach billigem Ermessen festsetzen.

In Anlage 2 zum Mietvertrag sind in 19 Ziffern unterschiedliche Kostenpositionen aufgezählt. Die Aufzählung orientiert sich im Wesentlichen am Betriebskostenkatalog aus § 2 Betriebskostenverordnung. Unter anderem heißt es in der Aufzählung:

„14. Die Kosten der Hausverwaltung … werden pauschal mit 4 Prozent der Jahresnettomiete berechnet und gehören in dieser Höhe zu den umlagefähigen Nebenkosten.“

und

„18. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Flächen, Anlagen und Einrichtungen werden pauschaliert mit 4 Prozent der Jahresgrundmiete angesetzt.“

Der Vermieter rechnete die Nebenkosten für den Zeitraum Juli 2013 bis Juni 2014 ab. In der Abrechnung sind die Kosten der Hausverwaltung sowie der Instandhaltung jeweils mit 4 Prozent der Jahresnettomiete angesetzt. Der Mieter verweigert insoweit die Nachzahlung. Er meint, die Umlage dieser Kosten sei nicht wirksam vereinbart. Es handle sich hierbei um eine verdeckte Erhöhung der Grundmiete, die ungewöhnlich sei und mit der er nicht habe rechnen müssen.

Entscheidung

Die Kosten der Hausverwaltung und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind nicht wirksam auf den Mieter umgelegt. Die betreffenden Regelungen in der Anlage zum Mietvertrag verstoßen gegen das Verbot überraschender Klauseln aus § 305c BGB und sind deshalb nicht Vertragsinhalt geworden.

Es ist zwar für sich genommen nicht überraschend, wenn in einem Gewerbemietvertrag Verwaltungskosten sowie Instandsetzungskosten auf den Mieter übertragen werden. Ebenso ist es nicht überraschend, wenn solche Kosten pauschaliert werden. Ein gewerblicher Mieter muss mit solchen Regelungen rechnen.

Es ist aber ungewöhnlich, wenn an einer Stelle im Vertrag Regelungen zu Pauschalen für bestimmte Betriebskostenpositionen eingeführt werden, an der ausweislich der Konzeption des Vertrags nur abrechenbare Betriebskosten zu erwarten sind. So ist es hier. Laut Mietvertrag setzt sich die Miete aus der Grundmiete und den Nebenkostenvorauszahlungen zusammen. Durch den Hinweis auf den Umlageschlüssel wird der Eindruck bestärkt, bei sämtlichen Nebenkosten handle es sich um solche, auf die Vorauszahlungen zu erbringen sind, über die abzurechnen ist. Der Mieter musste nicht damit rechnen, dass im hinteren Teil der Kostenauflistung Positionen enthalten sind, die pauschal zu vergüten sind.

(OLG Hamm, Urteil v. 8.6.2017, 18 U 9/17)