Periodenfremde Zahlungen in der Jahresabrechnung

Hintergrund

Wohnungseigentümer wenden sich mit der Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über die Jahresabrechnung 2010.

Die Eigentümer waren zur Zahlung von Hausgeldrückständen aus den Vorjahren in Höhe von 18.000 Euro verurteilt worden. Im Dezember 2010 zahlten sie einen Teilbetrag von 11.500 Euro an die Gemeinschaft. In der Jahresgesamtabrechnung für das Jahr 2010 sind Hausgeldzahlungen von 93.000 Euro ausgewiesen, ohne diese näher aufzuschlüsseln. In dieser Summe ist die Nachzahlung von 11.500 Euro enthalten. Diese ist nicht gesondert aufgeführt.

Entscheidung

Die Jahresabrechnung ist nicht zu beanstanden. Die im Dezember 2010 eingegangene Nachzahlung ist richtig dargestellt.

Weil die Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu führen ist, stellt auch eine Nachzahlung auf Rückstände aus Vorjahren - im Gegensatz zu offenen Forderungen - in der Gesamtabrechnung eine Einnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Hausgeldzahlung dar. Da in der Einzelabrechnung des säumigen Wohnungseigentümers rechnerisch ein Guthaben entsteht, kann sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen. Ein solcher Nachweis von Buchhaltungskonten ist jedoch weder Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses.

Verwalter muss Zahlungen nicht aufschlüsseln

Eine nähere Aufschlüsselung der Hausgeldzahlungen, aus der die Abrechnungszeiträume hervorgehen, für die sie geschuldet waren, ist nicht zwingend erforderlich. Dass Zahlungen nicht in dem Abrechnungszeitraum geleistet werden, für den sie geschuldet sind, kann vielfältige Gründe haben. Wird beispielsweise das im Dezember fällige Hausgeld erst im Januar des Folgejahres beglichen, ist es erst im Folgejahr als Einnahme aufzuführen, obwohl es auf das Vorjahr entfällt; wird umgekehrt eine im Januar des Folgejahres fällige Zahlung schon im vorangehenden Dezember geleistet, erhöht sie die Einnahmen des Vorjahres.

Abrechnungsspitzen aus dem Vorjahr werden ebenfalls erst mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung fällig und sind bei Zahlung im Folgejahr als Einnahme zu verbuchen. Die Gesamtabrechnung kann die Einnahmen dahingehend aufschlüsseln. Rechtlich zwingend sind solche Angaben aber nicht.

(BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12)