Beschlusszwang vor Umbau gilt auch in Zweier-Gemeinschaft

Hintergrund: Umbau ohne Beschluss

In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), bestehend aus nur zwei Mitgliedern mit jeweils einer Doppelhaushälfte, führte eine Eigentümerin bauliche Veränderungen an ihrer Einheit durch. Dazu gehörten der Austausch von Fenstern, die Errichtung eines größeren Gartenhauses und Fassadenarbeiten. Eine vorherige Beschlussfassung der Gemeinschaft hierüber gab es nicht.

Die GdWE, vertreten durch die andere Eigentümerin, klagte auf Rückbau. Die bauwillige Eigentümerin verlangte per Widerklage die gerichtliche Ersetzung eines Gestattungsbeschlusses.  Amts- und Landgericht gaben der Klage auf Rückbau statt.

Entscheidung: Beschlusszwang auch bei Zweier-Gemeinschaften

Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanzen. Die baulichen Veränderungen sind schon deshalb rechtswidrig, weil es am erforderlichen Beschluss fehlt.

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können gemäß § 20 Abs. 1 WEG beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Fehlt ein entsprechender Beschluss, ist eine gleichwohl vorgenommene bauliche Veränderung grundsätzlich eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung.

Keine Ausnahme für kleine Gemeinschaften

Der Beschlusszwang für bauliche Veränderungen gilt auch, wenn die Eigentümergemeinschaft nur aus zwei Personen besteht. Das Gesetz macht keine Ausnahme für kleine Gemeinschaften.

Mit der WEG-Reform wollte der Gesetzgeber gerade alle Zweifelsfragen rund um bauliche Veränderungen beseitigen und hat bewusst auf eine Sonderregelung für Zweiergemeinschaften verzichtet. Es kommt auch nicht auf das tatsächliche Erscheinungsbild der Gemeinschaft an, etwa ob Eigentümerversammlungen stattfinden oder ein Verwalter bestellt ist. Differenzierungen hiernach hätten erhebliche Rechtsunsicherheiten zur Folge.

Auch in einer Zweiergemeinschaft gilt daher: Wer bauliche Veränderungen beabsichtigt, muss einen Gestattungsbeschluss erwirken, bevor die Baumaßnahme beginnt. Notfalls ist eine Beschlussersetzungsklage erforderlich. Das gilt auch, wenn eine Beschlussfassung angesichts eindeutiger Mehrheitsverhältnisse ausgeschlossen scheint. Dann ist lediglich die Vorbefassung der Eigentümerversammlung entbehrlich.

Beschlusszwang per Teilungserklärung abdingbar

Das Beschlusserfordernis kann abbedungen werden, etwa durch eine Klausel in der Gemeinschaftsordnung, wonach die beiden Haushälften so behandelt werden sollen, als handele es sich um real geteilte Grundstücke. Die hier maßgebliche Teilungserklärung aus dem Jahr 1979 enthielt keine solche Regelung. Sie beschränkte sich auf die Aufteilung in Miteigentumsanteile und die Zuweisung von Sondernutzungsflächen. Das Fehlen jeglicher weiteren Regelungen ist so zu verstehen, dass im Übrigen das jeweils geltende Gesetz Anwendung findet, also auch § 20 Abs. 1 WEG.

Auch der Umstand, dass frühere Eigentümer möglicherweise ebenfalls ohne Abstimmung gebaut hatten, begründet keine stillschweigende Vereinbarung, künftig auf das Beschlusserfordernis zu verzichten.

Sondernutzungsrecht am Garten deckt kein Gartenhaus ab

Für die Errichtung des Gartenhauses ist ein Gestattungsbeschluss nicht deshalb entbehrlich, weil der Eigentümerin ein Sondernutzungsrecht an dem Gartenteil zusteht. Zwar bedarf es für bauliche Veränderungen, die vom Zuweisungsgehalt eines Sondernutzungsrechts umfasst sind, weil sie nach seinem Inhalt üblicherweise vorgenommen werden, von vorneherein keines Gestattungsbeschlusses.

Jedenfalls die Errichtung eines größeren Gartenhauses ist aber nicht vom Sondernutzungsrecht an einem Garten gedeckt. Ob ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche zum Bau eines kleinen Geräteschuppens berechtigt, konnte der BGH offenlassen.

Gestattungsanspruch kippt Beseitigungsanspruch nicht

Selbst wenn die bauwillige Eigentümerin einen Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderungen hätte, könnte sie dies dem Anspruch auf Beseitigung und Wiederherstellung des früheren Zustands nicht entgegenhalten. Das ist von vornherein ausgeschlossen, wie der BGH bereits in einem früheren Urteil klargestellt hat (BGH: Kein Pardon für bauliche Veränderungen ohne Beschluss).

Anpflanzung beseitigt Beeinträchtigung nicht

Schließlich stellt der BGH klar, dass eine Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer durch eine Baumaßnahme, die zu einer erheblichen optischen Veränderung der Gesamtanlage führt, nicht dadurch entfällt, dass die bauliche Veränderung durch eine Anpflanzung verdeckt ist.

Eine Anpflanzung ist ein veränderlicher Zustand. Wetterschäden, Schädlingsbefall oder schlichte Vernachlässigung können dazu führen, dass der Sichtschutz wegfällt. Ein gerichtlich ersetzter Gestattungsbeschluss hingegen würde dauerhaft gelten und auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirken, selbst wenn die Bepflanzung längst verschwunden wäre.

( BGH, Urteil v. 12.6.2026, V ZR 68/25)

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