Grundsätzlich gilt: Schimmel ist ein Mangel, über den der Vermieter vom Mieter informiert werden muss. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, WuM 2005, 5) obliegt dem Vermieter der Beweis, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist.
Ob der Mangel baubedingt ist, sollte ein Sachverständiger klären: Kommt die Feuchtigkeit von außen, etwa durch undichte Stellen im Mauerwerk oder im Dach? Liegt ein verdeckter Wasserrohrbruch vor? Auch eine schlechte Wärmedämmung oder Wärmebrücken durch Isoliermängel könnten Ursache für Schimmel in der Wohnung sein.
Schimmel: Gewährleistungspflicht des Vermieters
Auch der Mieter hat Pflichten. Er muss richtig heizen und lüften, um Schimmel zu verhindern. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin (Urteil v. 15.4.2016, 65 S 400/15) befreit die Übergabe eines Merkblattes zum richtigen Heizen und Lüften der Wohnung beim Mietvertragsabschluss den Vermieter aber nicht von seiner Verantwortung und Gewährleistungspflichten für Schimmel und ähnliche Schäden.
Verfügt eine Wohnung über moderne Fenster, die dicht schließen, muss der Vermieter Vorkehrungen gegen die mögliche Schimmelbildung treffen, merkte das Landgericht Gießen (Urteil v. 2.4.2014, 1 S 199/13) an. Sei ein besonderes Lüftungsverhalten erforderlich, müsse der Vermieter die Mieter darauf hinweisen. Dabei kommt es darauf an, ob dem Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs das Lüftungsverhalten zumutbar ist (vgl. LG Hamburg, Urteil v. 29.08.1997, 311 S 88/96).
Wer hat Schuld an der Schimmelbildung?
Auch muss erst eindeutig geklärt sein, dass kein Baumangel vorliegt, bevor sich die Frage stellt, ob ein Mieter zu wenig geheizt und gelüftet hat. Bei Raumtemperaturen von 20 bis 22 Grad Celsius und mehrfacher Stoßlüftung (Durchzug) hat der Mieter seine Pflicht in der Regel erfüllt, dann liegt es am Vermieter, den Mangel zu beseitigen.
Das gilt auch, wenn ein Gutachter feststellt, dass eine nachts geschlossene Schlafzimmertür mitursächlich für die Feuchtigkeitsschäden gewesen sei, entschied das Landgericht Bochum (Urteil v. 19.7.2016, 11 S 33/16): Das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht stellt dem Gericht zufolge "kein übliches, von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartendes Lüftungsverhalten" dar. Vielmehr erfolge die Lüftung in der Regel über die Fenster, was dem durchschnittlichen Mieter bekannt sei.
Erst wenn der Vermieter den Beweis geführt hat, seine Pflichten erfüllt zu habe, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch sein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist, so das Landgericht Bonn (Urteil v. 13.9.2012, 6 S 69/12).
Wie oft der Mieter zur Vorbeugung von Schimmel lüften muss
In einem anderen Fall stellte ein Sachverständiger fest, dass der Schimmel "seine Ursache in der Dampfdiffusion und nicht durch von außen eindringende Feuchte" habe. Die Dampfdiffusion sei durch das Verhalten des Mieter entstanden. Dieser habe nicht ausreichend gelüftet. Eine Mietminderung lehnte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Urteil v. 11.2.2009, 19 U 7/99) ab. Morgens zweimal Stoßlüften und abends einmal Querlüften sei zumutbar.
Hinsichtlich des Lüftungsverhaltens dürfte höchstens eine dreimalige tägliche Lüftung von Mietern gefordert werden können. Das Amtsgericht Berlin-Mitte (Urteil v. 28.5.2009, 12 C 234/05) hielt es für einen Mangel der Mietsache, wenn der Mieter zur Vermeidung von Schimmelbildung täglich sechs Mal lüften muss. Das Landgericht Hagen (Beschluss v. 19.7.2012, 1 S 53/12) hielt ein vier- oder fünfmaliges Lüften für zumutbar. In dem Fall waren allerdings die Bewohner durchgängig anwesend.
Mietminderung bei bestehendem Schimmel
Ist die Frage geklärt, dass der Vermieter eine Verantwortung trägt, wird im Einzelfall geprüft, wie viel Miete einbehalten werden kann. In einem vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall (Urteil v. 31.1.2008, 307 S 144/07) war die Decke des Wohnzimmers einer Mietwohnung von Schimmel befallen. Nach Einholung eines Gutachtens stand fest, dass zudem die Raumluft davon betroffen war. Das gericht ließ hier eine Minderung von 50 Prozent bei einem großen Wohnzimmer (60 Prozent des gesamten Wohnraums) zu.
Schimmelbildung durch Einbauschrank: Keine Mietminderung
Beim Einbau eines Einbauschranks ohne Rückwand, der nicht mit einem handelsüblichen Schrank vergleichbar ist, muss nach Auffassung des Landgerichts Kiel (Urteil v. 27.1.2012, 1 S 102/11) der Mieter die Schimmelbildung verantworten.
Schimmelgefahr rechtfertigt keine Mietminderung
Die bloße Gefahr, dass in einer Wohnung aufgrund einer bei Errichtung üblichen, aber heute nicht mehr zeitgemäßen Bausubstanz Schimmel auftreten kann, stellt keinen Mangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt.
Je nach Baujahr: Wärmebrücken kein Mangel der Mietsache
Zu diesem Ergebnis kommt der Bundesgerichtshof (Urteile v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Die Mieter zweier Wohnungen bemängelten, aufgrund der Bauweise der Wohnungen gebe es Wärmebrücken. Deshalb bestehe an den Außenwänden in den Monaten Oktober bis März die Gefahr der Schimmelbildung. Der BGH lehnte eine Mietminderung mit der Begründung ab, Wärmebrücken in den Außenwänden seien kein Sachmangel einer Mietwohnung, wenn dieser Zustand mit den Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang stehe, die beim Bau des Gebäudes gegolten haben, was hier der Fall war. 1968 beziehungsweise 1971 war eine Wärmedämmung noch nicht vorgeschrieben.
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