Eine erhöhte Konzentration von Legionellen im Trinkwasser stellt einen Mangel der Wohnung dar und kann zu einer Mietminderung führen.
Hintergrund: Erhöhte Legionellenkonzentration
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern die Nachzahlung einbehaltener Miete.
Die Mieter hatten eine Mietminderung geltend gemacht, weil Wasserproben in ihrer Wohnung eine erhöhte Konzentration an Legionellen im Trinkwasser ergeben hatten. So ergab eine Untersuchung im Zeitraum von 29.9. bis 13.10.2012 eine Konzentration von 14.000 KBE (Kolonienbildende Einheiten)/100 ml. Nach der Trinkwasserverordnung sind ab einem Wert von 100 KBE/100 ml technische Maßnahmen zu treffen, um die Legionellenkonzentration zu vermindern.
Nachdem sie von der erhöhten Legionellenkonzentration erfahren hatten, machten die Mieter ab dem 15.10.2012 eine Mietminderung um 25 Prozent geltend und forderten die Vermieterin auf, für Abhilfe zu sorgen. Kurz darauf ließ die Mieterin im Bad der Mieter einen Filter in den Duschkopf einbauen. Eine Wasserprobe Mitte Dezember 2012 ergab eine Legionellenkonzentration von 3.700 KBE/100 ml.
Entscheidung: Legionellenbefall rechtfertigt Mietminderung
Die Mietminderung um 25 Prozent wegen der Legionellen im Trinkwasser war gerechtfertigt.
Eine zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räumlichkeit entspricht nur dann dem Vertragszweck, wenn sie nicht gesundheitsgefährdend ist. Bei der gemessenen Legionellenkonzentration, die den technischen Maßnahmewert nach der Trinkwasserverordnung deutlich überstieg, war von einer akuten Gesundheitsgefährdung auszugehen. Dadurch war die Tauglichkeit der Wohnung nicht unerheblich vermindert.
Durch den Einbau des Filters in die Dusche wurde die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung auch nicht vollständig wiederhergestellt. Vielmehr war die Legionellenkonzentration auch weiterhin erhöht und es bestand eine hiervon ausgehende abstrakte Gefahr. Die Mieter konnten die Wohnung nur in dem Wissen über den erheblich überschrittenen Grenzwert nutzen. Bereits wenn die Verwirklichung einer Gefahr zu befürchten ist, ist ein Mietobjekt mangelhaft. Nicht entscheidend ist, dass ein Schaden eingetreten ist oder unmittelbar bevorsteht.
(AG Dresden, Urteil v. 11.11.2013, 148 C 5353/13)