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Sanierung muss Regeln der Technik erfüllen

Nur regelgerechte Sanierung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung
Bild: Haufe Online Redaktion

Bei gravierenden Mängeln der Bausubstanz entspricht nur eine dem Stand der Technik und den Regeln der Baukunst entsprechende Sanierung ordnungsgemäßer Verwaltung. Solche Sanierungen sind grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen.

Hintergrund

Die Mitglieder einer WEG streiten darüber, in welcher Form eine Sanierung ausgeführt werden muss. Im 5. Geschoss befindet sich die Einheit Nr. 22, die früher als Trockenboden genutzt wurde. Der Eigentümer der Einheit ist berechtigt, diese zu Wohnzwecken auszubauen und von Teil- in Wohnungseigentum umzuwandeln. Dies sieht die Teilungserklärung vor.

Nach einem von der Eigentümerin der Einheit Nr. 22 eingeholten Sachverständigengutachten ist die Dach- und Deckenkonstruktion über dem 4. Obergeschoss mit Hausschwamm und sonstigen holzzerstörenden Pilzen befallen. Es wird eine Sanierung nach DIN 68800 Teil 4 i.V.m. dem WTA-Merkblatt Nr. 1-2-05/D empfohlen. Hingegen kommt der von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte Sachverständige M. zu dem Ergebnis, es lägen allenfalls leichte Schäden der Deckenkonstruktion vor. Die in dem anderen Gutachten empfohlenen Sanierungsmaßnahmen seien fachlich nicht auf das Notwendige beschränkt.

Vor diesem Hintergrund wurde auf der Eigentümerversammlung vom 22.9.2009 eine von der DIN 68800 abweichende Sanierung „gemäß den Vorgaben des Sachverständigen M.“ beschlossen. Diesen Beschluss hat die Eigentümerin der Einheit Nr. 22 angefochten.

Auf einer weiteren Eigentümerversammlung vom 7.7.2010 wurde ein Antrag der Eigentümerin der Einheit Nr. 22 abgelehnt, eine Instandsetzung und Sanierung der Geschossdecke über dem 4. Obergeschoss und des Dachstuhls nach den Vorgaben der DIN 68800 durchzuführen. Auch diesen Beschluss hat die Eigentümerin angefochten, verbunden mit dem Antrag, die übrigen Wohnungseigentümer zu einer Sanierung gemäß DIN 68800 und - hilfsweise - nach gerichtlichem Ermessen dazu zu verpflichten, die notwendigen Sanierungsmaßnahmen gemäß den Anforderungen der genannten DIN-Norm auszuführen.

Entscheidung

Der BGH verweist den Rechtsstreit zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurück.

Ausgangspunkt: DIN-Normen

Bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz entspricht nur eine Sanierung, die den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtet, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, führt dies im rechtlichen Ausgangspunkt dazu, dass solche Sanierungen nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn sie DIN-gerecht durchgeführt werden.

Neue Erkenntnisse können DIN-Normen überholen

Diese Vermutung kann jedoch entkräftet werden. Nur wenn dies gelingt, bleibt bei der Ausübung des den Wohnungseigentümern (§ 21 Abs. 3 WEG) bzw. dem Richter (§ 21 Abs. 8 WEG) eingeräumten Gestaltungsermessens Raum für eine von DIN-Normen abweichende Sanierung.

DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter, die hinter den anerkannten Regeln der Technik zurückbleiben können, weil technische Entwicklung und wissenschaftliche Erkenntnis in einem ständigen Wandel begriffen sind. Es liegt daher in der Natur der Sache, dass in DIN-Normen empfohlene Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung nicht mehr die anerkannten Regeln der Technik beschreiben, wenn aufgrund neuer Erkenntnisse andere - geeigneter erscheinende - Methoden an deren Stelle treten, was zur Verteuerung, aber auch zur Verbilligung von Sanierungen führen kann. Ob es sich so verhält, kann zuverlässig nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens geklärt werden. Tritt eine Partei der Vermutungswirkung unter Beweisantritt entgegen, hat das Gericht dem grundsätzlich nachzugehen.

So liegt es hier. Die übrigen Wohnungseigentümer bestreiten u.a. im Hinblick auf neuere - für den Sanierungsaufwand entscheidende - biologische Erkenntnisse über Holzschädlinge, dass die DIN 68800 (noch) die „allgemein anerkannten Konstruktionsgrundsätze“ wiedergibt und stellen dies unter Sachverständigenbeweis. Der BGH verweist den Rechtsstreit daher an das Berufungsgericht zurück, damit dieses hierzu weitere Feststellungen treffen kann.

(BGH, Urteil v. 24.5.2013, V ZR 182/12)

Schlagworte zum Thema:  Sanierung, Modernisierung

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