Die Justizministerkonferenz hat sich bei ihrem Herbsttreffen in Berlin für einen rechtlichen Bestandsschutz für günstige Mieten bei einem Umzug in kleinere Wohnungen ausgeprochen. Vom Bund gefordert werden in den entsprechenden Beschlüssen auch weitere Regelungen zum Schutz von Mietern.
Nach dem Umzug in eine kleinere Wohnung sollen Mieten künftig nicht steigen dürfen. Über einen rechtlichen Bestandsschutz hat die Justizministerkonferenz (Jumiko) bei ihrem Herbsttreffen auf Antrag Bayerns und Hamburg abgestimmt. Eine Änderung ist nur über eine Novelle des Bundesrechts möglich.
Die "stillen Wohnraumreserven" bieten nach Auffassung der Justizminister der Länder einen Ansatzpunkt, um neben der Neubauförderung Entlastungen für die Wohnungsmärkte zu schaffen. Die Konferenz hat deshalb beschlossen, Bundesminister Marco Buschmann (FDP) um die Prüfung von Regelungsmöglichkeiten zu bitten. Dabei sollte insbesondere ein Bestandsschutz bei der Miethöhe in Betracht gezogen werden.
Die Justizministerkonferenz fand am 10.11.2022 in der bayerischen Vertretung in Berlin statt. Bayern hat in diesem Jahr turnusmäßig den Vorsitz inne.
Mieten-Bestandsschutz: Kritik aus der Wohnungswirtschaft
Menschen mit normalen Einkommen, Familien und Senioren sollen sich das Leben in den Ballungsräumen weiter leisten können, sagte Bayerns Justizminister Georg Eisenreich (CSU): "Der Vorteil für den Vermieter: Er kann sogar wirtschaftlich profitieren, wenn er dann statt einer kleinen Wohnung eine größere Wohnung neu vermieten kann." Zusätzlich würde der Wohnungsmarkt entlastet, sagte Hamburgs Justizsenatorin Anna Gallina (Grüne). "Wir wollen, dass hier eine klare, rechtssichere und verlässliche Regelung geschaffen wird."
Das sieht die sozialorientierte Wohnungswirtschaft anders. "Die bestandserhaltenden Vermieter unternehmen bereits vieles, älteren Menschen, den Umzug aus einer großen in eine kleinere Wohnung zu erleichtern", erklärte etwa Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). Die Wohnkosten seien nur ein Hindernisgrund. Zudem gehe es nicht nur um die Größe. Wenn Menschen in eine moderne, energetisch hoch effiziente Wohnung umzögen, müsse das beim Quadratmeterpreis berücksichtigt werden, so Breitner. "Zudem gelten inzwischen in vielen Städten bei Wiedervermietung Obergrenzen."
Rückendeckung gab es von der stellvertretenden Hamburger Landesvorsitzenden Katarina Blume (FDP)- Den federführenden Justizministern sei offenbar nicht bewusst, dass gerade kleine Vermieter derzeit finanziell oft mit dem Rücken zur Wand stünden, weil sie Verbindlichkeiten in Form von Darlehen hätten. "Sie können deshalb den Ausfall von Mieteinnahmen nicht verkraften", so Blume. Zudem würden so dringend notwendige Investitionen, etwa in die energetische Sanierung, ausgebremst. Der Mieterschutz in Deutschland sei schon weitreichend, wenn Maßnahmen, dann unbedingt zeitlich befristet.
Justizminister: Schutzlücken im Mietrecht schließen
Die Justizminister hat sich wegen der stark steigenden Energiekosten und der hohen Inflationsquote unter anderem auch mit dem Kündigungsschutz für Mieter beschäftigt, die in finanzielle Not geraten. Eine Prüfung gesetzgeberischer Maßnahmen unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Mieter und der Vermieter sei erforderlich. Dabei sollten insbesondere folgende Änderungen im Recht der Mietverhältnisse über Wohnraum (§§ 549 ff. BGB) in den Blick genommen werden. Die Beschlüsse dazu im Überblick:
- Das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug der Mieter bei einer Betriebskostennachzahlung oder erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen könnte befristet beschränkt werden.
- Das Recht von Mietern, die Beendigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs durch Zahlung des geschuldeten Betrages abzuwenden ("Nachholrecht", § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) könnte für die außerordentliche Kündigung und die ordentliche Kündigungdes Vermieters gelten.
- Bei Zeitmietverträgen (§ 575 BGB) und Mietverträgen mit befristetem Kündigungsausschluss könnte ein ordentliches Kündigungsrecht für Mieter geschaffen werden für Fälle, in denen aufgrund neuer unvorhersebarer Umstände die Bindung an den Mietvertrag bis zum Ablauf der Befristung unzumutbar ist.
- Es könnte ein gesetzlicher Anspruch von Mietern auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durch den Vermieter geschaffen werden
Die Länderminister fordern Bundesjustizminster Buschmann auch hier auf, diese Prüfung unverzüglich und umfassend vorzunehmen.
Die Justizministerkonferenz hatte bereits im Juni 2022 beim Frühjahrstreffen unter anderem beschlossen, dass mit Indexverträgen entlastet werden sollen. Die Länderminister haben sich außerdem für eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden ausgesprochen.
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