Musterklage gegen Mieterhöhung: BGH gibt Vermieter Recht

In dem Fall ging es um die Modernisierungen von Wohnungen im Hohenzollernkarree in München Schwabing, die von der Vermieterin und Beklagten, der Max-Emanuel Immobilien GmbH, Ende 2018 angekündigt worden waren und im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 in Angriff genommen werden sollten.

Dagegen klagte der Mieterverein München in einer Musterfeststellungsklage (auch Musterklage) vor dem Oberlandesgericht München und bekam Recht (OLG München, Entscheidung v. 15.10.2019, Az. MK 1/19). Die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung sei zu lang, entschieden die Richter. Die Vermieterin hatte daraufhin Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) eingelegt.

Streitpunkt war der lange Zeitraum zwischen Ankündigung und Beginn der Maßnahme. Damit habe der Vermieter gerade noch altes Recht "abgreifen" wollen, bei dem anschließende Mieterhöhungen deutlich höher ausfallen dürfen, führte Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München an, der als Rechtsanwalt die Mieter vor dem OLG vertreten hatte.

BGH zur Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme

Der Bundesgerichtshof hat in dem Musterfeststellungsverfahren für die Vermieterin entschieden (Urteil v. 18.3.2021 – VIII ZR 305/19). Die Immobilienfirma kann demnach für die im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Wohnanlage eine Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften berechnen. "Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungskündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten bedarf es nicht", urteilten die Richter des unter anderem für das Mietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats am BGH.

Es sei nicht rechtsmissbräuchlich, dass das Unternehmen den Mietern nur wenige Tage vor Inkrafttreten von neuem Recht noch mit weitem Vorlauf Modernisierungen angekündigt habe.

Modernisierungsumlage nach neuem Mietrecht

Der Mieterverein München hielt die Ankündigung wegen eines fehlenden engen zeitlichen Zusammenhangs zur Realisierung der geplanten Maßnahmen für unwirksam und eine Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen nur nach neuem Mietrecht möglich.

Seit dem 1.1.2019 gilt das neue Mietrecht, bei dem nur noch ein geringerer Teil der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden darf. Nach alter Rechtslage waren das jährlich elf Prozent. Nach neuem Recht sind es nur noch acht Prozent pro Jahr. Zusätzlich gilt eine Obergrenze von einer erlaubten Erhöhung von zwei oder drei Euro pro Quadratmeter pro Monat innerhalb von sechs Jahren nach Modernisierung. Zwischen Ankündigung und Beginn der Modernisierung sollten drei Monate liegen. Deswegen war Mieterverein-Geschäftsführer Rastätter so sicher, dass hier neues Recht gelten müsse.

Musterfestellungsklagen: erst seit 2018 möglich

Der Klage des Mietervereins München hatten sich 136 betroffene Mieter über das Klageregister angeschlossen. Insgesamt sollen nach der angekündigten Modernisierung 230 Mieter mehr Miete zahlen. Angekündigt waren nach Angaben des Mietervereins zwischen fünf und 13 Euro pro Quadratmeter.

Die Möglichkeit einer Musterfeststellungsklage gibt es in Deutschland erst seit November 2018. Eingereicht werden können die Klagen von Verbänden. Innerhalb von zwei Monaten müssen sich dann mindestens 50 Betroffene der Klage anschließen. Nach Angaben des Mietervereins hatten bereits bei Einreichung der Klage 67 Betroffene unterzeichnet.

Alle Informationen zum Verfahren sowie das Urteil des OLG München stellt das Bundesamt für Justiz auf seiner Internetseite bereit.

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