Modernisierungsmieterhöhung kann auch teilweise wirksam sein

Hintergrund: Mieterhöhung teilweise unzureichend begründet

Die Vermieter einer Wohnung hatten nach vorheriger Ankündigung diverse Baumaßnahmen durchführen lassen. Die Heizungsanlage wurde von einer Gastherme auf Fernwärme umgestellt, die etwa 60 Jahre alte Wohnungstür, die ebenso alten Treppenhausfenster und Haustüren sowie die alte Briefkastenanlage wurden gegen neue Teile ersetzt, die elektrischen Leitungen samt Hausbeleuchtung erneuert, Bewegungsmelder und eine Gegensprechanlage eingebaut, die Fenster in der Wohnung erneuert und an Dach, Fassade und Kellerdecke erstmals eine Wärmedämmung angebracht.

Nach Abschluss der Arbeiten erklärten die Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB. Hierin waren die Kosten für die einzelnen Baumaßnahmen separat aufgeführt.

Die Mieterin ist mit der Mieterhöhung nicht einverstanden und klagt auf Feststellung, dass die Mieterhöhung unberechtigt ist. Das Landgericht hielt die Mieterhöhung nur hinsichtlich der Heizungsumstellung für unwirksam, weil es insoweit an einer ausreichenden Begründung und damit an einer formellen Voraussetzung für eine Mieterhöhung fehle. Im übrigen sei die Erhöhungserklärung wirksam.

Der BGH hatte unter anderem zu entscheiden, ob die formelle Unwirksamkeit eines Teils der Mieterhöhung deren Gesamtnichtigkeit gemäß § 139 BGB zur Folge hat oder ob selbstständige Teile der Mieterhöhung wirksam bleiben können.

Entscheidung: Wirksamer Teil der Mieterhöhung bleibt bestehen

Die Mieterhöhungserklärung ist nicht insgesamt nichtig.

Eine Modernisierungsmieterhöhung, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, ist nicht deshalb insgesamt nichtig, weil sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet ist. Vielmehr hat die Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklärten Teils Bestand, wenn sie sich in Bezug auf die einzelnen Baumaßnahmen in selbstständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und die teilweise Gültigkeit dem hypothetischen Willen des Vermieters entspricht. Von diesem Willen ist in der Regel auszugehen.

Hier handelte es sich bei den baulichen Veränderungen, die Grundlage der Mieterhöhung waren, um mehrere tatsächlich trennbare, auf verschiedene Gewerke bezogene Baumaßnahmen. Diese können auch Gegenstand einzelner Mieterhöhungserklärungen sein, sofern sie jeweils in sich abgeschlossen sind. Außerdem waren in der Mieterhöhungserklärung die Kosten der einzelnen Baumaßnahmen separat aufgeschlüsselt, so dass rechnerisch nachvollziehbar ist, in welcher anteiligen Höhe sie jeweils in den Gesamtbetrag der Mieterhöhung eingeflossen sind.

Der Trennung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil steht auch nicht entgegen, dass der Mieter bei einer teilweise formell unwirksamen Mieterhöhungserklärung den restlichen, zu Recht geforderten Betrag ermitteln muss. Insoweit wird dem Mieter nur ein einfacher Rechenvorgang abverlangt.

Dem Mieter droht im Fall der Teilwirksamkeit einer Mieterhöhung auch nicht deshalb eine erhöhte Kündigungsgefahr, weil er in der irrtümlichen Annahme, die Mieterhöhung sei wegen der teilweise unzureichenden Erläuterung insgesamt nichtig, in Zahlungsrückstand geraten könne. Der Mieter trägt insoweit kein anderes Risiko, als ihm das Gesetz in jedem anderen Fall auferlegt, in dem er irrtümlich von einer nicht (vollständig) berechtigten Mieterhöhung ausgeht.

(BGH, Urteil v. 17.6.2020, VIII ZR 81/19)

In dem Urteil hat der BGH auch klargestellt, dass der Vermieter nach dem Austausch alter, aber noch funktionsfähiger Teile, aus der Modernisierungsmieterhöhung einen Anteil für Instandhaltung herausrechnen muss. Lesen Sie hierzu: Abzug eines Instandhaltungsanteils bei Modernisierungsmieterhöhung