BGH: Modernisierungsmieterhöhung in Etappen

Nach mehreren tatsächlich trennbaren Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter mehrere Modernisierungsmieterhöhungen bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären; dies auch dann, wenn die Maßnahmen in einem einheitlichen Schreiben angekündigt worden sind.

Hintergrund: Ankündigung diverser Baumaßnahmen in einem Schreiben

Die Vermieterin einer Wohnung hatte im Februar 2017 zahlreiche Arbeiten zur Modernisierung des Mietobjekts angekündigt. Neben verschiedenen Maßnahmen zur Einsparung von Energie sollten erstmalig Balkone angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Die voraussichtliche Mieterhöhung gab die Vermieterin mit 235 Euro pro Monat an, die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahmen mit 25 Wochen.

Im Juni 2018 erklärte die Vermieterin eine Modernisierungsmieterhöhung von 232 Euro monatlich zum 1.9.2018. Zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert; die diesbezüglichen Kosten waren in die Berechnung der Mieterhöhung auch nicht eingeflossen. Im November 2018 wurden schließlich auch die Wohnungstüren erneuert.

Die Mieter zahlten die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt und fordern den Erhöhungsbetrag für September bis Dezember 2018 zurück. Sie meinen, das „untrennbare Gesamtmodernisierungsvorhaben“ sei bei der Mieterhöhung noch nicht abgeschlossen gewesen. Die Vermieterin könne eine höhere Miete erst ab einer neuen Mieterhöhungserklärung verlangen.

Entscheidung: Modernisierungsmieterhöhung für trennbare Maßnahmen zulässig

Die Klage der Mieter hat keinen Erfolg. Die Modernisierungsmieterhöhung zum 1.9.2018 war wirksam, auch wenn noch nicht alle angekündigten Baumaßnahmen fertiggestellt waren.

Nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die jährliche Miete um acht Prozent (bis 31.12.2018: elf Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (Modernisierungsmieterhöhung). Das ergibt sich aus § 559 Abs. 1 BGB. Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern.

Das Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wenn aber tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt wurden, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Da der Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es angemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 559 ff. BGB eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.

Hier war der noch ausstehende Einbau neuer Wohnungseingangstüren von den restlichen, schon abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich trennbar. Es handelte sich um ein von den übrigen Maßnahmen unterscheidbares Gewerk.

Hieran ändert sich nichts dadurch, dass die Vermieterin alle Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben angekündigt hat. Die Ankündigung soll dem Mieter insbesondere ermöglichen, seine Duldungspflicht zu prüfen. Jedoch ist eine Modernisierungsankündigung keine Voraussetzung für eine spätere Modernisierungsmieterhöhung; lediglich die Frist, ab der der Mieter die erhöhte Miete schuldet, verlängert sich von drei auf neun Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung.

Die rechtliche Trennbarkeit der Maßnahmen entfällt auch nicht dadurch, dass ein Mieter durch mehrere aufeinanderfolgende Mieterhöhungserklärungen „verwirrt“ sein könnte. Der Mieter ist ausreichend dadurch geschützt, dass jede Mieterhöhungserklärung ihrerseits den – seitens des Vermieters zu erfüllenden – Anforderungen des § 559b BGB genügen muss.

(BGH, Urteil v. 28.4.2021, VIII ZR 5/20)


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Schlagworte zum Thema:  Modernisierung, Mieterhöhung, Mietrecht