Eine Modernisierungsmieterhöhung muss auch dann nicht nach Gewerken aufgeschlüsselt werden, wenn Maßnahmen an mehreren Gebäuden oder außerhalb der betroffenen Wohnung ausgeführt wurden. Es reicht aus, die Gesamtkosten abzüglich Instandsetzungsanteil anzugeben.
Hintergrund: Einheitliche Mieterhöhung nach verschiedenen Modernisierungen
Die Vermieterin mehrerer Wohnungen hatte in den Wohnungen sowie an den Gebäuden, in denen die Wohnungen liegen, Modernisierungen durchgeführt. Anschließend erklärte sie Modernisierungsmieterhöhungen gemäß § 559 BGB.
Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung.
Die Mieter halten die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam. Sie klagen auf Feststellung, dass der Vermieterin ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht zustehe, und zum Teil zusätzlich die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Mieten. Das Landgericht als Berufungsinstanz folgte der Ansicht der Mieter und gab den Klagen statt.
Entscheidung: Keine Aufteilung nach Gewerken erforderlich
Der Bundesgerichtshof hebt die Urteile des Landgerichts auf und verweist die Rechtsstreite dorthin zurück.
Nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die jährliche Miete um acht Prozent (bis 2018: elf Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Das ergibt sich aus § 559 Abs. 1 BGB. Die Mieterhöhung ist in Textform zu erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern. Damit soll insbesondere eine Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen von nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnamen (hierzu BGH: Abzug eines Instandhaltungsanteils bei Modernisierungsmieterhöhung) gewährleistet werden. Durch die Begründung sollen Mieter in die Lage versetzt werden, Grund und Umfang der Mieterhöhung prüfen und entscheiden zu können, ob sie Bedarf für eine eingehendere Kontrolle haben, etwa durch Beiziehung fachkundiger Personen, Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter oder Belegeinsicht.
Formelle Anforderungen dürfen nicht überspannt werden
Andererseits dürfen die formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung nicht zu hoch angesetzt werden. Anderenfalls könnten Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung womöglich nicht durchsetzen. Hierdurch würde ihnen der Anreiz genommen, vom Gesetzgeber ausdrücklich gewünschte Modernisierungen durchzuführen. Ist der Mieter unsicher, ob die Angaben des Vermieters zutreffen, kann er sein umfassendes Recht auf Auskunft und Belegeinsicht geltend machen.
Anhand dieser Maßstäbe waren die Mieterhöhungserklärungen wirksam. Um die formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung zu erfüllen, reicht es aus, wenn der Vermieter die für eine Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrages kenntlich macht. Hingegen muss er die Gesamtkosten nicht nach Gewerken oder einer anderen Aufteilung aufschlüsseln. Das gilt auch, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.
Landgericht muss inhaltliche Prüfung nachholen
Ob die vom Vermieter angesetzten Erhöhungsbeträge tatsächlich zutreffend und angemessen sind, betrifft allein die materiell-rechtliche Nachprüfung der Erhöhungserklärung nach § 559 BGB. Hier trägt der Vermieter die Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen sind.
Der BGH hat die Verfahren an das Landgericht zurückverwiesen, damit dieses die inhaltliche Berechtigung der Mieterhöhungen prüfen kann.
(BGH, Urteile v. 20.7.2022, VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21)
Fazit für Vermieter
RA Carsten Herlitz, Justiziar des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, begrüßte die Meinung des BGH:
"Die BGH-Entscheidungen sind von erfreulicher Klarheit und beenden eine juristische Streitfrage: Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist nicht erforderlich. Im Ergebnis bleibt der BGH bei seiner Tendenz, wonach formelle gesetzliche Hürden nicht zu hoch angesetzt werden dürfen. Die materielle Prüfung der Rechtmäßigkeit soll nicht vorgezogen werden und bereits im formellen Teil behandelt werden."
Weitere Entscheidungen des BGH zur Modernisierungsmieterhöhung:
BGH: Modernisierungsmieterhöhung darf auf Mieterhöhung folgen
BGH: Modernisierungsmieterhöhung in Etappen
BGH: Modernisierungsmieterhöhung kann auch teilweise wirksam sein