Hat der Vermieter für eine Modernisierungsmaßnahme Drittmittel in Anspruch genommen oder angekündigt, dies tun zu wollen, muss er bei einer anschließenden Mieterhöhung Angaben hierzu machen. Anderenfalls ist die Erhöhung formell unwirksam.
Hintergrund: Mieterhöhung ohne Angaben zu Drittmitteln
Die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung streiten über eine Modernisierungsmieterhöhung.
Die Vermieterin hatte mehrere Maßnahmen zur Energieeinsparung und Verbesserung der Mietsache angekündigt. In der Ankündigung hieß es unter anderem, sie beabsichtige, zur Durchführung der Maßnahmen Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu beantragen.
Nach Abschluss der Arbeiten erklärte die Vermieterin eine Mieterhöhung infolge der Modernisierungsmaßnahmen. Dem Schreiben war eine Anlage beigefügt, die auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen im Ankündigungsschreiben Bezug nahm und detaillierte Informationen zu den durchgeführten Maßnahmen und den angefallenen Kosten abzüglich Instandhaltungsanteil sowie eine Berechnung der Mieterhöhung enthielt. Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Vermieterin tatsächlich Mittel der KfW in Anspruch genommen hat, ergab sich aus dem Schreiben nicht.
Der Mieter hält die Mieterhöhung aus formellen Gründen für unwirksam und zahlte den Erhöhungsbetrag in der Folgezeit unter Vorbehalt. Nun verlangt er die die Rückzahlung seiner Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete sowie Feststellung, dass die Vermieterin keine erhöhte Miete verlangen kann.
Entscheidung: Vermieter muss Angaben zu Drittmitteln machen
Der BGH gibt dem Mieter Recht. Die Mieterhöhung war formell unwirksam, so dass der Mieter keine erhöhte Miete schuldet.
Nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, was sich aus § 559 Abs. 1 BGB ergibt. Die Mieterhöhung ist in Textform zu erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern.
Damit ein Mieter Grund und Umfang einer Modernisierungsmieterhöhung prüfen kann, muss die Erhöhungserklärung Angaben zu den durchgeführten Maßnahmen und den angefallenen Kosten sowie eine Berechnung der Mieterhöhung enthalten. Eine Aufschlüsselung nach Gewerken ist nicht erforderlich.
Hat der Vermieter für die Modernisierung Zuschüsse sowie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, Aufwendungsbeihilfen oder sonstige Drittmittel in Anspruch genommen, sind diese auf die Modernisierungskosten anzurechnen und die Modernisierungsmieterhöhung verringert sich entsprechend. Das ergibt sich aus § 559a BGB. Die Erläuterung der Mieterhöhung muss daher auch Angaben zu anrechenbaren Drittmitteln enthalten.
Diese Angaben fehlen im vorliegenden Fall. Zwar könnte dies objektiv so verstanden werden, dass die Vermieterin keine anrechenbaren Drittmittel in Anspruch genommen hat. Allerdings hat sie in der Modernisierungsankündigung mitgeteilt, KfW-Mittel in Anspruch nehmen zu wollen. Das ist bei der Auslegung der Erhöhungserklärung zu berücksichtigen.
Angesichts der unklaren Angaben ist für den Mieter nicht erkennbar geworden, was die Vermieterin zur Inanspruchnahme von anrechenbaren Drittmitteln letztlich hat erklären wollen. In Betracht kommen dabei die Information über eine ursprünglich beabsichtigte, tatsächlich aber nicht erfolgte Beantragung oder die Erklärung, Drittmittel zwar beantragt, jedoch nicht erhalten zu haben, oder gewährte Drittmittel seien nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen oder bereits vorweg abgezogen und nicht gesondert ausgewiesen. Denkbar ist auch, dass die Vermieterin eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen hat.
Wegen des Fehlens der Angaben zu Drittmitteln entsprach die Modernisierungsmieterhöhung nicht den formellen Anforderungen und ist daher unwirksam.
(BGH, Urteil v. 19.7.2023, VIII ZR 416/21)
Gesetzliche Grundlage: § 559a BGB Anrechnung von Drittmitteln
(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.
(2) Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.
(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Weitere BGH-Urteile zur Modernisierungsmieterhöhung:
BGH: Modernisierungsmieterhöhung in Etappen
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