Begriff der Modernisierungsmaßnahmen

Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden, sofern der Vermieter einige Voraussetzungen einhält. Hat der Vermieter modernisiert, kann er dies in vielen Fällen zum Anlass einer Mieterhöhung (sog. Modernisierungsmieterhöhung) nehmen.

Modernisierung seit Mietrechtsänderung 2013 einfacher

Die gesetzlichen Regelungen zu den Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurden mit der Mietrechtsänderung 2013 überarbeitet und so gestaltet, dass Vermieter solche Maßnahmen einfacher durchführen können. Insbesondere die Ankündigung wurde durch die Neuregelung vereinfacht. Zudem wurde ein zeitlich befristeter Minderungsausschluss bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung eingeführt.

Überblick: Das sind Modernisierungsmaßnahmen

Was man unter Modernisierungsmaßnahmen versteht, ist in § 555b BGB definiert. Demnach kommen als Modernisierungsmaßnahmen in Frage:

• Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), § 555b Nr. 1 BGB
• Maßnahmen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern es nicht schon eine energetische Modernisierung ist, § 555b Nr. 2 BGB
• Maßnahmen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, § 555b Nr. 3 BGB
• Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, § 555b Nr. 4 BGB
• Maßnahmen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, § 555b Nr. 5 BGB
• Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind, § 555b Nr. 6 BGB
• Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird, § 555b Nr. 7 BGB.

Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung)

Um eine energetische Modernisierung handelt es sich, wenn durch die Maßnahme nachhaltig (d. h. auf Dauer) Endenergie eingespart wird. Endenergie setzt sich wiederum zusammen aus Nutzenergie, Energieverlusten sowie Zusatzenergie. Dabei ist Nutzenergie die Energiemenge, die für den Betrieb von Anlagen wie Heizungen, Warmwasserzubereitungsanlagen oder Klimaanlagen erforderlich ist. Zusatzenergie ist etwa der Strom, der für den Betrieb der Anlage erforderlich ist.

Das Einsparen von Endenergie kann auf verschiedene Weise erreicht werden. So kann etwa die benötigte Nutzenergie reduziert werden, indem eine Heizungsanlage erneuert oder optimiert wird. Weiter kann Endenergie etwa dadurch eingespart werden, dass Energieverluste reduziert werden, z. B. durch Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, durch Isolierung von Dächern, Außentüren oder Leitungen oder durch den Einbau moderner Fenster. Als energetische Modernisierung wird auch der Einbau von Thermostatventilen angesehen.

Einsparung von Primärenergie und zum Klimaschutz

Bei fossilen Brennstoffen wie Kohle, Erdgas oder Öl handelt es sich um nicht erneuerbare Energieträger. Wenn diese durch erneuerbare Energien wie Sonnen- oder Windenergie ersetzt werden, spart dies nicht erneuerbare Primärenergie ein.

Die Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie setzt aber nicht zwingend voraus, dass auf erneuerbare Energien umgestellt wird. So kann z. B. auch durch einen Austausch von Nachtspeicheröfen durch eine Gasheizung Primärenergie eingespart werden, weil Erdgas einen wesentlich höheren Wirkungsgrad hat als elektrische Energie. Zur Einsparung von Primärenergie können auch der Einbau einer Wärmepumpe oder der Anschluss der Wohnung an eine Anlage mit Kraft-Wärme-Kopplung führen.

Maßnahmen zum Klimaschutz sind vor allem solche, durch die CO2 eingespart wird, etwa die Errichtung einer Photovoltaik-Anlage, um elektrischen Strom zu produzieren.

Maßnahmen zur Einsparung von Primärenergie und zum Klimaschutz sind zwar duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen, sie berechtigen den Vermieter aber nicht zu einer Modernisierungsmieterhöhung. Wird mit der Maßnahme aber gleichzeitig Endenergie eingespart, handelt es sich um eine energetische Modernisierung, die zu einer Mieterhöhung berechtigt.

Einsparung von Wasser

Zu den Maßnahmen zum Wassersparen gehört insbesondere der Einbau von Wohnungswasserzählern (Zwischenzähler), weil eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung der Wasserkosten erfahrungsgemäß zum sparsamen Umgang mit Wasser anregt.

Außerdem zählen zu den wassersparenden Maßnahmen

• der Einbau von Durchlaufbegrenzern
• die Installation von wasserreduzierenden Toilettenspülkästen anstelle der bisherigen Druckspüler
• die Anschaffung wassersparender Armaturen mit Wassermengenbegrenzung
• die Errichtung von Regenwassersammelanlagen und das Aufstellen von Behältern zum Sammeln des Regenwassers.

Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache

Auch Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, fallen unter den Begriff der Modernisierung. Ob eine Maßnahme die Mietsache in diesem Sinne verbessert, ist objektiv zu bestimmen. Es kommt nicht darauf an, ob der konkrete Mieter die Maßnahme als Verbesserung ansieht. Eine Verbesserung ist anzunehmen, wenn die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme leichter zu vermieten ist als eine vergleichbare Wohnung ohne die Maßnahme.

Mietsache in diesem Sinne ist nicht allein die Wohnung, sondern das gesamte Gebäude. Deshalb muss der Mieter nicht nur Maßnahmen dulden, die für den Anschluss seiner Wohnung erforderlich sind. Durchbrüche für den Anschluss anderer Wohnungen muss der Mieter ebenfalls dulden.

Zu den gebrauchswerterhöhenden Maßnahmen zählen z. B. Maßnahmen

• zur Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung
• der Belichtung und Belüftung
• des Schallschutzes
• zur Verbesserung der Funktionsabläufe in Wohnungen
• für höhere Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.

Keine duldungspflichtigen Verbesserungsmaßnahmen sind hingegen solche Maßnahmen, die dazu führen, dass die Mietsache grundlegend verändert oder umgestaltet wird.

Verbesserung der Wohnverhältnisse

Zu den Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern, zählen z. B.

• Anlage eines Kinderspielplatzes
• Anlage einer Grünanlage
• Anlage von Stellplätzen oder anderen Verkehrsanlagen
• Installation von Rauchwarnmeldern
• Einbau einer Beleuchtung des Hauseingangs bzw. des Zugangs zur Haustür
• Einbau eines Blitzableiters
• Einbau eines Aufzuges

Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat

Auch Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchzuführen sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, gelten als Modernisierung. In erster Linie geht es hierbei um Maßnahmen aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Vorgaben, die sich z.B. aus der EnEV oder den Landesbauordnungen ergeben können. Auch Maßnahmen des Denkmalschutzes können hierunter fallen.

Schaffung neuen Wohnraums

Zu den Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird, zählen insbesondere

• der Ausbau des Dachgeschosses
• der Ausbau bisheriger Nebenräume zu einer Wohnung
• der Anbau und die Aufstockung eines Gebäudes.

Totalumbau ist keine Modernisierung

Bauliche Maßnahmen, die den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden, sind keine Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter dulden muss. Das hat der BGH ausdrücklich klargestellt.