Der Austausch von Rauchwarnmeldern stellt anders als deren erstmaliger Einbau grundsätzlich keine Modernisierung dar. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist daher ausgeschlossen.
Hintergrund: Vermieterin tauscht Rauchwarnmelder aus
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern nach dem Austausch von Rauchwarnmeldern die Zahlung erhöhter Miete.
Im Jahr 2013 hat die Vermieterin die Wohnung erstmalig mit Rauchwarnmeldern ausgestattet; die Geräte hatte sie gemietet. Im Jahr 2019 ließ die Vermieterin die gemieteten Rauchwarnmelder durch andere Geräte, die sie gekauft hatte, austauschen. Anschließend erklärte sie wegen des Einbaus der neuen Rauchwarnmelder eine Modernisierungsmieterhöhung um 0,79 Euro monatlich. Die Mieter weigern sich, die erhöhte Miete zu zahlen.
Entscheidung: Rauchwarnmelder-Austausch ist keine Modernisierung
Die Mieter schulden keine erhöhte Miete.
Nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (Modernisierungsmieterhöhung). Umlagefähig sind unter anderem die Kosten für bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden oder die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind (§ 555b Nr. 4 bis 6 BGB).
Der (erneute) Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung der Mieter erfüllt keine dieser Anforderungen.
Zwar stellt die erstmalige Ausstattung mit Rauchwarnmeldern eine Erhöhung des Gebrauchswerts und eine Verbesserung der Wohnverhältnisse dar, so dass die Kosten zu einer Mieterhöhung führen können.
Eine Erneuerung vorhandener Geräte ist allerdings keine Modernisierungsmaßnahme; dies jedenfalls dann, wenn damit – wie hier – keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist. Das gilt auch, wenn der Vermieter die zuvor vorhandenen Geräte gemietet hatte und nun gekaufte Geräte einbauen lässt. Der Austausch der Geräte führt nicht zu einer Verbesserung der Wohnung, sondern es ändert sich lediglich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zum Vermieter beziehungsweise Verkäufer der Geräte. Diese rein rechtliche Veränderung hat keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache im Sinne von § 555b BGB.
Eine andere Beurteilung kommt auch nicht mit Blick darauf in Betracht, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung der Mieter mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. Hieraus ergibt sich kein Recht der Vermieterin, nun "stattdessen" die Kosten für den 2019 erfolgten Austausch der Rauchwarnmelder auf die Mieter umzulegen.
(BGH, Urteil v. 24.5.2023, VIII ZR 213/21)
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