- Begriff der Modernisierungsmaßnahmen
- Ankündigungs- und Duldungspflicht
- Mieterhöhung nach Modernisierung und Sonderkündigungsrecht
- Die häufigsten Fragen
Eine Modernisierung im laufenden Mietverhältnis erlegt beiden Vertragsparteien Verpflichtungen auf. Der Vermieter muss die Maßnahme ordnungsgemäß ankündigen. Hat er dies getan, muss der Mieter die Arbeiten dulden.
Will der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchführen (lassen), darf er nicht einfach loslegen, sondern muss dem Mieter die Maßnahme drei Monate vor dem Beginn ankündigen.
Modernisierungsankündigung: Inhalt und Form
Die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme bedarf der Textform und muss Angaben enthalten zu
- Art und Umfang der geplanten Maßnahme
- voraussichtlichem Beginn und voraussichtlicher Dauer
- der zu erwartenden Erhöhung der Miete sowie den künftigen Betriebskosten.
Außerdem soll der Mieter darauf hingewiesen werden, dass er Umstände, die für ihn bezüglich der Duldungspflicht oder der voraussichtlichen Mieterhöhung eine besondere Härte begründen, dem Vermieter fristgerecht in Textform mitteilen muss. Die Frist läuft bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Fehlt ein solcher Hinweis, kann der Mieter Härteeinwände auch später noch erheben.
Art und Umfang der Maßnahme
Bezüglich der Art und des Umfangs der Modernisierung muss der Vermieter mitteilen, welche Modernisierungsmaßnahme er plant und wie die Wohnung dadurch verändert wird. Dabei muss er nicht jede Einzelheit der Maßnahme beschreiben und nicht jede denkbare Auswirkung mitteilen. Es reicht aus, dem Mieter eine ausreichende Kenntnis zu vermitteln, wie sich die Wohnung durch die Maßnahme verändert und wie sich die Maßnahme auf den künftigen Mietgebrauch auswirkt.
Bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung kann der Vermieter seit der Mietrechtsänderung 2013 auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die Energieeinsparung darzulegen. Solche Pauschalwerte finden sich beispielsweise in der „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesbauministeriums. Diesem Regelwerk können nach Baualtersklassen geordnet Wärmedurchgangskoeffizienten für bestimmte Bauteile entnommen werden. Der Vermieter kann bei der Modernisierungsankündigung auf diese pauschalierten Werte Bezug nehmen. Den Einspareffekt kann der Vermieter z. B. darlegen, indem er den Pauschalwert mit dem Wärmedurchgangskoeffizienten des zum montierenden Bauteils, der vom Hersteller mitgeteilt wird, vergleicht.
Beginn und Dauer der Maßnahme
Den voraussichtlichen Beginn der Maßnahme muss der Vermieter so genau mitteilen, dass der Mieter Dispositionen treffen kann - etwa das Umstellen der Möbel oder das Planen von Urlaub. Unbestimmte Angaben wie „im Sommer“ oder „Anfang September“ reichen nicht aus, um dem Mieter hinreichend zu informieren.
Die Pflicht, den Beginn anzukündigen, gilt auch für Maßnahmen, für die die Wohnung nicht betreten werden muss. Gleiches gilt für Angaben über die voraussichtliche Dauer. Auch hier muss der Vermieter konkrete Angaben machen.
Voraussichtliche Mieterhöhung und Betriebskosten
Will der Vermieter nach der Modernisierung die Miete erhöhen, muss er dem Mieter die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen. Wenn der Vermieter einzelne Kostenpositionen nicht zuverlässig kalkulieren kann, sollte er dem Mieter zweckmäßigerweise auch den Rahmen eventueller Schwankungen mitteilen. Auch kann es sinnvoll sein, dem Mieter die Kostenkalkulation selbst mitzuteilen.
Außerdem muss der Vermieter in der Ankündigung die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angeben.
Ausnahmen von der Ankündigungspflicht
In Ausnahmefällen ist eine Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen entbehrlich. Dies ist der Fall, wenn die Maßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist und nur eine unerhebliche Mieterhöhung zur Folge hat.
Duldungspflicht und Härteeinwand
Bei ordnungsgemäßer Ankündigung oder wenn ausnahmsweise keine Ankündigungspflicht besteht, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme dulden. Ausnahme: Die Maßnahme würde unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten, der baulichen Folgen, vorausgegangener Verwendungen des Mieters oder der zu erwartenden Erhöhung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten. Dabei sind auch die Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude zu beachten.
Der Umfang der vorzunehmenden Arbeiten kann von Bedeutung sein, wenn die Modernisierung mit länger dauerndem Lärm und Schmutz verursachenden Baumaßnahmen verbunden ist (z. B. Einbau eines Badezimmers). Die baulichen Folgen können ins Gewicht fallen, wenn die Wohnung grundlegend umgestaltet wird (z. B. Änderung des Grundrisses).
Mieter muss Einwendungen fristgerecht erheben
Umstände, die eine solche Härte begründen, kann der Mieter nicht zeitlich unbegrenzt vorbringen. Vielmehr muss er diese spätestens bis Ablauf des auf den Erhalt der Modernisierungsankündigung folgenden Monats mitteilen. Wenn der Vermieter den Mieter in der Ankündigung auf diese Frist nicht hingewiesen hat, kann der Mieter seine Einwände aber auch später noch vorbringen.
Mieterhöhung kann Duldungspflicht nicht kippen
Seit der Mietrechtsänderung 2013 kann die zu erwartende Mieterhöhung keine Härte mehr begründen, die die Duldungspflicht des Mieters entfallen lässt.
Schutzlos gestellt wird der Mieter hierdurch aber nicht: Die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten fließen in die nachträgliche Prüfung ein, ob die Mieterhöhung für den Mieter eine unbillige Härte darstellt. Auch diesen Härteeinwand muss der Mieter innerhalb der genannten Frist vorbringen.
Die Härtefallprüfung wird also zweigeteilt: Wirtschaftlichen Härten wird bei der Mieterhöhung Rechnung getragen, während bei der Frage der Duldungspflicht die sonstigen, eher persönlichen Härten berücksichtigt werden. Es kann also sein, dass der Vermieter zwar zur Modernisierung berechtigt ist, nicht aber dazu, aufgrund dessen die Miete zu erhöhen.
Die zu erwartende Erhöhung der Miete ist auf jeden Fall dann nicht als Härte zu berücksichtigen, wenn die gemieteten Räume oder sonstigen Teile des Gebäudes lediglich in einen Zustand versetzt werden, wie er allgemein üblich ist.
Keine Minderung bei energetischer Modernisierung
Soweit die Wohnung wegen einer Baumaßnahme des Vermieters nicht nutzbar ist, ist die Miete während der Beeinträchtigung kraft Gesetzes gemindert. Eine Ausnahme gilt bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung: Für die Dauer von drei Monaten ist eine Minderung wegen Beeinträchtigungen durch die Maßnahme ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB).
Folgen fehlerhafter Ankündigung
Wird die Mitteilungspflicht nicht oder nicht formgerecht erfüllt, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht dulden. Dasselbe gilt, wenn der Vermieter die Dreimonatsfrist unterschritten hat.
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