13.04.2017 | Modernisierung

Vermieter darf alten Herd gegen moderneren tauschen

Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen dulden
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Der Austausch eines Elektroherdes mit Kochplatten gegen einen Herd mit Cerankochfeld ist eine Modernisierungsmaßnahme, die der Mieter dulden muss. Dasselbe gilt für den Ersatz eines Gasherdes durch einen Induktionsherd. Für die erforderliche Anschaffung neuer Töpfe und Pfannen muss der Vermieter aufkommen.

Zwei Berliner Amtsgerichte hatten darüber zu entscheiden, ob der Austausch des Herdes gegen einen solchen mit neuerer Technik eine duldungspflichtige Modernisierung darstellt.

In einem Fall vor dem AG Neukölln hatte die Vermieterin schriftlich angekündigt, den alten Elektroherd mit Kochplatten gegen einen neuen Herd mit einem Cerankochfeld austauschen zu wollen. Auf eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB verzichtete die Vermieterin ausdrücklich. Die Mieterin weigert sich, den Herd austauschen zu lassen. Sie befürchtet, dass die Vermieterin nach einem Herdaustausch wegen des erhöhten Wohnwerts eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB verlangt.

Im anderen Fall, über den das AG Schöneberg urteilte, wollten die Vermieter einen Gasherd durch einen Induktionsherd ersetzen. Die Mieter wollen dies nicht und wenden ein, dass sie für einen Induktionsherd neue Pfannen und Töpfe anschaffen müssten.

Ceranfeld statt Kochplatten ist duldungspflichtige Modernisierung

Im Neuköllner Fall muss die Mieterin den Austausch des alten Elektroherdes gegen einen modernen Herd mit Cerankochfeld dulden. Hierbei handelt es sich jedenfalls um eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB.

Der Austausch eines Plattenherdes gegen einen Herd mit Cerankochfeld ist eine Maßnahme zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung. Denn der Herd mit einem Cerankochfeld wird allgemein als wohnwerterhöhend gegenüber einem Plattenherd angesehen. Auch im Berliner Mietspiegel 2015 ist das Vorhandensein eines Cerankochfeldes als wohnwerterhöhendes Merkmal aufgeführt.

Die Vermieterin hat die Modernisierungsmaßnahme ausreichend angekündigt. Dabei musste sie die strengen formalen Anforderungen aus § 555c Abs. 1 bis 3 (Ankündigung mindestens drei Monate vorher mit detaillierten Angaben zur Maßnahme und deren Dauer) nicht einhalten, weil es sich um eine Maßnahme handelt, die mit nur unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden ist. Zudem hatte die Vermieterin auf eine Modernisierungsmieterhöhung verzichtet.

Eine etwaige Mieterhöhung nach § 558 BGB ist im Rahmen der Ankündigungspflicht einer Modernisierungsmaßnahme nicht beachtlich. Die Mieterin kann sich deshalb auch nicht auf eine Härte im Sinne des § 555d Abs. 1 BGB durch eine etwaige Möglichkeit zur Mieterhöhung nach § 558 BGB infolge der Modernisierungsmaßnahme berufen. Es ist das Wesen einer wohnwerterhöhenden Modernisierung, dass sie den Wohnwert erhöht. Die sich daraus ergebende Folge der besseren Vermietbarkeit und damit auch der Einordnung bei einer höheren erzielbaren Vergleichsmiete stellt das im Vordergrund stehende Interesse des Vermieters an der Modernisierung dar. Ein Interesse des Mieters, gerade diese Erhöhung des Wohnwerts und damit auch der sich erhöhenden Vergleichsmiete zu vermeiden, mag hiermit allenfalls gleich stehen, kann dieses aber nicht überwiegen.

(AG Neukölln, Urteil v. 19.12.2016, 10 C 391/16)

Induktion statt Gas erhöht Gebrauchswert der Wohnung

Auch im Schöneberger Fall hat das Gericht eine duldungspflichtige Modernisierung bejaht. Durch den Austausch eines Gasherdes gegen einen Induktionsherd wird der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht. Ein Induktionsherd ist genauso gut regulierbar wie ein Gasherd. Bei einem Induktionsherd ist die Unfallgefahr aber deutlich geringer, weil es dort keine offene Flamme gibt. Zudem gilt ein Induktionsherd nach dem Berliner Mietspiegel 2015 als wohnwerterhöhendes Merkmal.

Vermieter muss Aufwendungen erstatten und Vorschuss leisten

Die Vermieter müssen den Mietern allerdings die Aufwendungen für die Anschaffung neuer Pfannen und Töpfe ersetzen und hierfür einen Kostenvorschuss zahlen. Dies ergibt sich aus § 555d Abs. 6 in Verbindung mit § 555a Abs. 3 BGB. Die Mieter müssen dann gegenüber den Vermietern über die Verwendung des Vorschusses abrechnen.

(AG Schöneberg, Urteil v. 2.11.2016, 103 C 196116)


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Schlagworte zum Thema:  Modernisierung, Mieterhöhung, Mieterhöhung nach Modernisierung, Mietrecht

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