Modernisierung der Heizung steigert Wohnwert Bild: epr/VDZ

Widerruft ein Mieter eine in einer Haustürsituation getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam, muss er nicht allein deshalb, weil die Wohnung tatsächlich modernisiert wurde, eine höhere Miete zahlen. Vielmehr muss der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen, um mehr Miete verlangen zu können.

Hintergrund: Mieter widerruft Vereinbarung nach Modernisierung

Der Mieter einer Wohnung in Berlin verlangt von den Vermietern die Rückzahlung von Miete.

Im Juni 2009 kündigten die Vermieter, die im selben Haus zahlreiche weitere Wohnungen vermieten, an, die Versorgung mit Wärme und Warmwasser von Öleinzelöfen und Boilern auf eine zentrale Heizungsanlage umstellen zu wollen. Infolge dieser Modernisierung sei eine Mieterhöhung von 76 Euro monatlich zu erwarten.

Im Dezember 2009 erschien einer der Vermieter in der Wohnung und traf mit dem Mieter folgende Vereinbarung:

"Es wird eine Modernisierungsvereinbarung getroffen. Die Miete erhöht sich um 60 Euro pro Monat, nachdem alle Heizkörper und die Warmwasserinstallation eingebaut sind. Die Arbeiten werden auf Wunsch des Mieters zwischen April und Juli abgeschlossen."

Im Mai 2010 waren die Arbeiten abgeschlossen. Von Juli 2010 bis Oktober 2012 zahlte der Mieter die um 60 Euro monatlich erhöhte Miete. Im November 2012 widerrief er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung und verlangt nun Rückzahlung der ab Juli 2010 gezahlten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.680 Euro.

Entscheidung: Wohnwertsteigerung allein erhöht Miete nicht

Der Vermieter muss die Erhöhungsbeträge an den Mieter zurückzahlen.

Der Mieter hat die Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen. Bei der Vereinbarung handelt es sich um ein Haustürgeschäft, weil der Vermieter als Unternehmer den Mieter als Verbraucher in seiner Privatwohnung aufgesucht hat. Gegen dieses stand dem Mieter ein Widerrufsrecht zu. Da der Vermieter den Mieter nicht über sein Widerrufsrecht belehrt hat, lief die Widerrufsfrist nicht. Der Mieter hat die Vereinbarung daher fristgerecht widerrufen.

Folge des wirksamen Widerrufs ist, dass der Mieter die gezahlten Erhöhungsbeträge zurückfordern kann. Die Vermieter können dem nicht entgegenhalten, dass sich durch die Modernisierung der Wohnwert erhöht hat und der Mieter insoweit Wertersatz in Form einer höheren Miete leisten muss.

Die Vermieter hätten zwar nach der Modernisierung eine höhere Miete beanspruchen können. Hierzu hätten sie aber eine Modernisierungsmieterhöhung aussprechen müssen, und zwar in Textform unter Darlegung der entstandenen Kosten. Ohne eine Mieterhöhungserklärung, die diesen Anforderungen entspricht, schuldet der Mieter keine höhere Miete. Eine durch die Modernisierung eingetretene Steigerung des Wohnwertes allein reicht nicht aus, um einen Anspruch des Vermieters zu begründen.

(BGH, Urteil v. 17.5.2017, VIII ZR 29/16)

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Schlagworte zum Thema:  Immobilienverwaltung, Mieterhöhung nach Modernisierung, Modernisierung, Mietrecht

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