Zur Ordnungsmäßigkeit eines Sachverständigengutachtens gehören methodische Qualität und eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen.

Hintergrund: Bewertung eines nicht modernisierten Mietwohngebäudes

X erhielt in 2007 von seiner Mutter ein Grundstück geschenkt, auf dem sich ein um 1900 erbautes Mietshaus mit 24 Wohnungen befand. Eine durchgreifende Modernisierung hatte seit der Errichtung nicht stattgefunden. X reichte eine Bedarfswerterklärung mit einem Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige berechnete einen vorläufigen Ertragswert von 800.000 EUR. Davon zog er pauschale Kosten für die Beseitigung eines Reparaturstaus von 170.000 EUR ab und ermittelte so einen bereinigten Ertragswert/Verkehrswert von 630.000 EUR. Für die Gebäudehülle und die Wohnungen, die sich noch im Zustand nach der Gebäudeerrichtung befunden hätten (16 von 24 Wohnungen) sei von einem geschätzten Investitionsbedarf von 170.000 EUR auszugehen. Die Bausachverständige des FA ging dagegen von nur 7 renovierungsbedürftigen Wohnungen mit einem entsprechend geringeren Instandsetzungsbedarf von 101.000 EUR aus und ermittelte den Verkehrswert mit 699.000 EUR (800.000 EUR ./. 101.000 EUR).

Die gegen diese Wertfeststellung gerichtete Klage wies das FG wegen Unschlüssigkeit des Gutachtens ab.  

Entscheidung: Der Ertragswert bestimmt sich nach der im renovierten Zustand erzielbaren Miete

Bebaute Grundstücke, die wie Mietwohngrundstücke im Hinblick auf ihre Rentierlichkeit gehandelt werden, sind regelmäßig im Ertragswertverfahren zu bewerten. Dabei sind Bauschäden nur insoweit zu berücksichtigen, als sie sich auf den Verkehrswert auswirken. Auszugehen ist von den erzielbaren Erträgen eines entsprechend dem geplanten Bauzustand mangelfreien Objekts. Diese vorläufige Wertermittlung ist sodann um die nachhaltigen Bewirtschaftungskosten und die laufenden Instandhaltungskosten zu mindern. Bei schlechtem Bauzustand sind die Instandsetzungskosten durch Abschläge zu berücksichtigen. Bei zwingend erforderlichen Maßnahmen kann ein Abzug der Sanierungskosten in voller Höhe gerechtfertigt sein.

Höherer Ertragswert durch höhere Mieten

Das von X vorgelegte Gutachten ist zum Nachweis eines höheren Abzugs von Instandsetzungskosten nicht geeignet. Der Gutachter hat den vorläufigen Ertragswert nach den am Stichtag erzielten Mieten (bzw. nach der erzielbaren Miete für eine leer stehende Wohnung) mit 800.000 EUR ermittelt und den Verkehrswert durch den Abzug der geschätzten Renovierungskosten (170.000 EUR) berechnet. Gleichzeitig weist er jedoch darauf hin, dass nach einer Renovierung eine Erhöhung der Mieten möglich sei. Die erzielbare Miete ist somit nach der Renovierung höher als vor der Renovierung. Folglich ist der Abschlag von dem vorläufigen Ertragswert, den der Gutachter anhand der erzielten Mieten berechnet hat, jedenfalls der Höhe nach nicht gerechtfertigt.

Mangelhafte Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen

Das Gutachten genügt auch nicht den rechtlichen Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Gutachten. Ein Gutachter hat die Begutachtungsgrundlagen hinreichend zu erheben und zu dokumentieren. Er muss aus den festgestellten Fakten seine Schlussfolgerungen ziehen und diese mit den von ihm für richtig gehaltenen Annahmen dokumentieren. Aus dem Gutachten muss sich ergeben, wie sich die Mängel und Schäden – insbesondere unter Berücksichtigung des Alters des Gebäudes – auf den Verkehrswert auswirken. Dem entspricht das Gutachten nicht. Der Gutachter hat nämlich nur eine der 16 als renovierungsbedürftig gewerteten Wohnungen (die seinerzeit leerstehende Wohnung) besichtigt und den Renovierungsbedarf nur nach dieser einen Wohnung und anhand der Angaben der Mutter geschätzt. Für die Renovierung der insgesamt 16 Wohnungen liegen daher keine hinreichenden Tatsachenfeststellungen vor. Die in dem Gutachten enthaltene Lücke – die  Wertminderung wegen Bauschäden insgesamt - konnte das FG im Rahmen der üblichen Beweiswürdigung nicht schließen. Die Revision des X wurde daher zurückgewiesen.

Hinweis: Abzug des Instandsetzungsstaus bei Erhöhung der  erzielbaren Miete

Wird der vorläufige Ertragswert nach den am Stichtag erzielten niedrigeren Mieten bestimmt, kann der volle Abzug der Renovierungskosten zu einem zu niedrigen Wert führen. Denn regelmäßig erhöht sich die nachhaltig erzielbare Miete aufgrund einer Renovierung. Damit erhöht sich entsprechend auch der Ertragswert.

Rüge unterlassener Beweiserhebung

Der weitere Fehler des Gutachtens liegt in der mangelhaften Erhebung der Begutachtungsgrundlagen. Die Mutter des X war in der mündlichen Verhandlung anwesend und hätte möglicherweise den Zustand der Wohnungen beschreiben können. Sie wurde jedoch nicht als Zeugin vernommen. Die darauf gestützte Verfahrensrüge wurde vom BFH zurückgewiesen. X hatte – obwohl fachkundig vertreten – keinen entsprechenden Beweisantrag gestellt. Die Entscheidung verdeutlicht, dass eine vom FG in der mündlichen Verhandlung unterlassene Beweiserhebung nur dann im Revisionsverfahren erfolgreich geltend gemacht werden kann, wenn vor dem FG ein entsprechender Beweisantrag gestellt wurde, das Übergehen des Antrags gerügt wurde und zudem diese Rüge protokolliert wurde.

BFH, Urteil v. 24.10.2017, II R 40/15, veröffentlicht am 31.1.2018