Umfassend modernisierte Wohnungen unterliegen nicht der Mietpreisbremse, sofern der Vermieter vorab Auskunft über die Modernisierung gibt. Dem ist mit dem Hinweis auf die Modernisierung Genüge getan. Weitergehender Angaben zu deren Art und Umfang bedarf es nicht.
In Gebieten mit Geltung der Mietpreisbremse darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Allerdings sieht das Gesetz einige Fälle vor, in denen Vermieter auch höhere Mieten verlangen dürfen.
So gilt keine Beschränkung der zulässigen Miethöhe bei der ersten Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung. Das ergibt sich aus § 556f Satz 2 BGB. Auf diese Ausnahme kann sich ein Vermieter aber nur berufen, wenn er dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert in Textform Auskunft darüber erteilt hat, dass es sich um eine umfassend modernisierte Wohnung handelt, so § 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB. Anderenfalls kann sich der Vermieter erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf die Zulässigkeit einer höheren Miete berufen.
Zum Umfang der Auskunftspflicht hat der BGH in einem aktuellen Urteil Stellung genommen. Demnach erfüllt der Vermieter seine Auskunftspflicht aus § 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB bereits mit der bloßen Mitteilung, beim Abschluss des Mietvertrages handle es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Hingegen ist der Vermieter nicht verpflichtet, unaufgefordert nähere Angaben über Umfang und Details der Modernisierung zu machen.
Bezweifelt der Mieter, dass die Modernisierung umfassend war und möchte er nähere Informationen hierüber erhalten, steht ihm ein weiterer Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB zu. Dieser umfasst die Tatsachen, aus denen sich ergibt, dass eine höhere Miete zulässig ist, als dies bei Anwendung der Mietpreisbremse der Fall wäre, etwa zu Art und Umfang der Modernisierung.
Anders als die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Nr. 4 BGB muss der Vermieter die weitergehende Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB nur auf Verlangen erteilen; zudem hängt die Zulässigkeit einer höheren Miete nicht von der Erteilung der weitergehenden Auskunft ab.
(BGH, Urteil v. 18.5.2022, VIII ZR 9/22)
Wann eine Modernisierung als umfassend zu bewerten ist, hat der BGH in einem Urteil v. 11.11.2020 konkretisiert: Umfassende Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse
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