Nicht alles kann man auf Kosten anderer erledigen. Legt der Vermieter den Müllschlucker in einem Wohnhaus still, ist dies keine Modernisierungsmaßnahme, die eine Modernisierungsmieterhöhung rechtfertigt. Es ist vielmehr eine einseitige Änderung der vereinbarten Vertragspflichten, die nicht auf Kosten des Mieters gehen kann.
Eine Vermieterin legte den in einem Wohnhaus vorhandenen Müllschlucker still. Als Ersatz erweiterte sie den Müllplatz in der Außenanlage und richtete eine Recyclingsammelstelle ein. Das war im Ganzen gesehen umweltfreundlich.
Müllschlucker verschwindet, Miete erhöht sich
Zuvor hatte die Vermieterin dies als Modernisierungsmaßnahme angekündigt. Wegen dieser Maßnahmen erklärte die Vermieterin gegenüber der Mieterin einer Wohnung eine Modernisierungsmieterhöhung um 4,70 Euro pro Monat. Die Mieterin war hiermit nicht einverstanden und verlangte die Feststellung, dass sich die Miete nicht erhöht hat.
Zwar modern, aber auch eine einseitige Vertragsänderung
Die Mieterin behielt Recht: Die Mieterhöhung war unwirksam, denn nicht jeder Veränderung ist auch eine umlagefähige Modernisierung.
Die Stilllegung des Müllschluckers ist keine Modernisierungsmaßnahme, die eine Mieterhöhung rechtfertigen kann, denn es handelt sich nicht um eine Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung) nach § 555b Nr. 1 BGB.
Stilllegung energieabhängiger Einrichtung
Dem Wortlaut dieser Vorschrift nach wird davon zwar die Stilllegung energieabhängiger Einrichtungen erfasst.
- Solche Maßnahmen, die im Wege der baulichen Veränderung erfolgen, haben zur Folge, dass die zum Betrieb der Einrichtung erforderliche Energie eingespart wird.
- Sie führen aber auch dazu, dass die vom Vermieter geschuldete vertragsgemäße Leistung verringert wird,
- was wiederum eine Vereinbarung mit dem Mieter über die Änderung geschuldeten Vermieterpflichten voraussetzt.
Ob der Mieter einer solchen Vertragsänderung zustimmen muss, ist nach dem Grundsatz von Treu und Glauben zu beurteilen. Die Anwendung der Modernisierungsregeln kommt nicht in Betracht.
Keine Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache
Es liegt auch keine Maßnahme zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache gemäß § 555b Nr. 4 BGB oder zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gemäß § 555b Nr. 5 BGB vor, wenn der Mieter nun seinen Müll selbst zu den Müllbehältern nach unten bringen muss.
Auch die Vergrößerung des vorhandenen Müllplatzes stellt nur einen Ausgleich für die Schließung des Müllschluckers dar.
Es ist auch keine Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen gegeben, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 555b Nr. 6 BGB). Zwar sieht die Berliner Bauordnung vor, dass Müllschlucker außer Betrieb zu nehmen sind; sie dürfen aber weiter betrieben werden, wenn Abfalltrennung und Brandschutz gewährleistet sind, so dass die Stilllegung nicht zwingend war.
(AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 7.6.2016, 11 C 314/15).