- Einbeziehung von sog. Schönheitsreparaturen
- Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft
- Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten
- Aufwendungen zur Beseitigung nachträglicher Schäden
- Verdeckte Mängel
Bei der Berechnung der 15 %-Grenze sind nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG u. a. Aufwendungen für Erweiterungen auszuklammern, weil dies im Gesetz so geregelt ist. In der Literatur wird die Ansicht vertreten, dass nach § 255 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. HGB zu den Anschaffungskosten gehörende Aufwendungen bereits begrifflich nicht von der Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG erfasst sein können.
Beispiel: Keine isolierte Behandlung von Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft
B erwarb im August 2016 ein Einfamilienhaus. Auf das Gebäude entfielen Anschaffungskosten in Höhe von 130.000 EUR. In der Zeit zwischen Erwerb und Beginn der Vermietung des Gebäudes ab Dezember 2016 führte er Renovierungsmaßnahmen durch, unter anderem ließ er sämtliche Fenster austauschen und sonstige Sanierungsarbeiten vornehmen. Die für den Austausch der Fenster angefallenen Aufwendungen in Höhe von 20.000 EUR berücksichtigt er als nur im Wege der AfA abzugsfähige Anschaffungskosten und macht im Übrigen die durch die sonstigen Sanierungsarbeiten entstandenen Aufwendungen in Höhe von 10.000 EUR als sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.
Frage: Sind die Aufwendungen für den Austausch der Fenster von 20.000 EUR und die sonstigen Sanierungsmaßnahmen von 10.000 EUR zusammenzurechnen, sodass die 15 %-Grenze überschritten ist?
Lösung: Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft eines Gebäudes führen zwar gem. § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB zu Anschaffungskosten und sind bereits deshalb zu "aktivieren" und nur im Wege der AfA abziehbar. Nach einer dritten aktuellen Grundsatzentscheidung des BFH ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG jedoch gegenüber § 255 HGB als einkommensteuerrechtliche Sonderregelung zur Behandlung von Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Anschluss an den Erwerb eines Gebäudes zu verstehen (BFH, Urteil v. 14.6.2016, IX R 15/15, BFH/NV 2016 S. 1621).
Zu den Aufwendungen i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 HGB gehören danach unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen und nicht nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG ausdrücklich ausgenommen sind. Nicht zu den Aufwendungen i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören nach dem Wortlaut des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG ausdrücklich nur Aufwendungen für Erweiterungen i.S.v. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft eines Gebäudes durch Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile sind nicht vom Anwendungsbereich der Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG ausgenommen. Dass Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes gem. § 255 Abs. 1 Satz 1 EStG zu Anschaffungskosten führen und bereits deshalb zu aktivieren sind, steht dem nicht entgegen.
Konsequenz dieser Betrachtung ist, dass die 2016 entstandenen Aufwendungen von insgesamt 30.000 EUR für die Frage, ob die 15 %-Grenze überschritten ist, zugrunde zu legen sind. Die 15 %-Grenze beträgt 19.500 EUR (15 % der Gebäude-Anschaffungskosten von 130.000 EUR). Da sie überschritten ist, sind die zwischen Erwerb und dem Beginn der Vermietung angefallenen Kosten von insgesamt 30.000 EUR keine Werbungskosten, sondern nur im Wege der AfA zu berücksichtigen.