- Einbeziehung von sog. Schönheitsreparaturen
- Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft
- Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten
- Aufwendungen zur Beseitigung nachträglicher Schäden
- Verdeckte Mängel
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG gehören u. a. die Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Fraglich ist, ob aus den angefallenen Aufwendungen ein Pauschalbetrag herausgerechnet werden kann, was dazu führen kann, dass der Restbetrag die 15 %-Grenze nicht übersteigt.
Beispiel: Kürzung der Gesamtaufwendungen um einen Pauschalbetrag
C hat Anfang 2016 ein zu Wohnzwecken vermietetes Dreifamilienhaus erworben. Die Gebäude-Anschaffungskosten betragen 200.000 EUR. C hat das Gebäude 2016 für 31.000 EUR zuzüglich 19 % Umsatzsteuer instandgesetzt. Eingebaut wurden eine neue Heizung nebst neuen Heizkörpern und neue Fenster. In seiner Einkommensteuererklärung 2016 kürzt C die Aufwendungen um einen Pauschalbetrag von 1.000 EUR "für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen"; es handelt sich dabei um die Kosten für den Austausch von 2 Heizkörpern. Dieser Betrag falle unter die Vorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG und sei bei Prüfung der 15 %-Grenze nicht zu berücksichtigen. Da der verbleibende Betrag die 15 %-Grenze von 30.000 EUR (15 % von 200.000 EUR) nicht übersteige, seien die gesamten Brutto-Aufwendungen von 36.890 EUR (31.000 EUR + 19 %) als Werbungskosten abziehbar.
Frage: Können die Aufwendungen von 31.000 EUR um den geltend gemachten "Pauschalbetrag" gekürzt werden?
Lösung: Das FG Düsseldorf hat entschieden, dass es sich bei Aufwendungen für den Austausch von Heizkörpern weder um Aufwendungen für Erweiterungen i.S.d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB noch um Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (FG Düsseldorf, Urteil v. 30.8.2016, 10 K 398/15 F, EFG 2016 S. 1774). Es kommt nicht darauf an, ob für ähnliche Vermietungsobjekte üblicherweise Erhaltungsaufwand in vergleichbarer Höhe entsteht. Denn § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG begünstigt keinen pauschalen Betrag in Höhe der nach der Lebenserfahrung typischerweise jährlich entstehenden Erhaltungsaufwendungen, sondern es sind nur die konkret entstandenen Aufwendungen begünstigt und das auch nur dann, wenn sie jährlich üblicherweise anfallen. Bei einem Austausch von Heizkörpern handelt es sich nicht um üblicherweise jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten. Heizkörper werden vielmehr nur in Ausnahmefällen ausgetauscht, nämlich wenn diese defekt sind oder wenn sie modernisiert werden sollen.
Hinweis: Das - trotz Revisionszulassung - rechtskräftige FG-Urteil überzeugt und entspricht auch der neuen Rechtsprechung des BFH, wonach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG nur Wartungskosten und ähnliche Aufwendungen als sofort abzugsfähige Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, ausklammert.