24.11.2016 | Top-Thema Aktuelle Entwicklungen bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten

Verdeckte Mängel

Kapitel
Der Verkäufer muss bei verdeckten Mängeln den Schaden u. U. ersetzen.
Bild: Haufe Online Redaktion

Nach Verwaltungsauffassung sind für die Anwendung der 15%-Grenze auch solche Aufwendungen zu berücksichtigen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung zur Beseitigung verdeckter Mängel eines Gebäudes anfallen (R 6.4 Abs. 1 EStR).

Beispiel: Nachträglich erkannte verdeckte Mängel

E hat 2015 ein vermietetes Einfamilienhaus erworben. Die Anschaffungskosten für das Gebäude betrugen 150.000 EUR. In seiner Einkommensteuererklärung 2016 hat E folgende Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht:

Dach- und Heizungsreparatur

netto 8.000 EUR + 19 %

9.520 EUR

Beseitigung eines nachträglich

festgestellten Gebäudeschadens (verdeckter Mangel)

netto 15.000 EUR + 19 %

17.850 EUR

Summe


27.370 EUR

Der Verkäufer des Gebäudes hat E im Jahr 2016 wegen des nachträglich festgestellten Gebäudeschadens 14.000 EUR erstattet. 

Frage: Ist die 15%-Grenze von 22.500 EUR (15 % von 150.000 EUR) überschritten?

Lösung: Auch Aufwendungen zur Beseitigung verdeckter Mängel sind in die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a ES einzubeziehen (FG Münster, Urteil v. 20.1.2010, 10 K 526/08 E, DStRE 2011 S. 205). Bei der Schadensersatzleistung des Verkäufers handelt es sich nicht um eine Anschaffungspreisminderung wegen der nachträglich erkannten Mängel. Die Schadensersatzleistung mindert also nicht die Anschaffungskosten des Gebäudes, sondern mindert die als Werbungskosten abzugsfähigen Aufwendungen von 27.370 EUR (BFH, Urteil v. 20.8.2013, IX R 5/13, BFH/NV 2014 S. 312).

Soweit der Aufwand für die Beseitigung verdeckter Mängel eines Gebäudes dem
Käufer vom Verkäufer im Wege des Schadenersatzes ersetzt wird, entstehen dem Käufer keine Aufwendungen i.S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Nur in Höhe des Saldobetrags zwischen dem von E getragenen Aufwand und dem vom Verkäufer erstatteten Aufwand liegen Werbungskosten vor. Unter Berücksichtigung der Erstattung des Verkäufers liegen die Aufwendungen des E unter der 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG von 22.500 EUR (15 % von 150.000 EUR). Abzugsfähig als Werbungskosten sind somit 13.370 EUR.

Schlagworte zum Thema:  Herstellungskosten, Einkommensteuer, Abschreibung, Betriebsausgaben, Schönheitsreparaturen

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