Verdeckte Mängel

Beispiel: Nachträglich erkannte verdeckte Mängel

E hat 2015 ein vermietetes Einfamilienhaus erworben. Die Anschaffungskosten für das Gebäude betrugen 150.000 EUR. In seiner Einkommensteuererklärung 2016 hat E folgende Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht:

Der Verkäufer des Gebäudes hat E im Jahr 2016 wegen des nachträglich festgestellten Gebäudeschadens 14.000 EUR erstattet. 

Frage: Ist die 15%-Grenze von 22.500 EUR (15 % von 150.000 EUR) überschritten?

Lösung: Auch Aufwendungen zur Beseitigung verdeckter Mängel sind in die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a ES einzubeziehen (FG Münster, Urteil v. 20.1.2010, 10 K 526/08 E, DStRE 2011 S. 205). Bei der Schadensersatzleistung des Verkäufers handelt es sich nicht um eine Anschaffungspreisminderung wegen der nachträglich erkannten Mängel. Die Schadensersatzleistung mindert also nicht die Anschaffungskosten des Gebäudes, sondern mindert die als Werbungskosten abzugsfähigen Aufwendungen von 27.370 EUR (BFH, Urteil v. 20.8.2013, IX R 5/13, BFH/NV 2014 S. 312).

Soweit der Aufwand für die Beseitigung verdeckter Mängel eines Gebäudes dem
Käufer vom Verkäufer im Wege des Schadenersatzes ersetzt wird, entstehen dem Käufer keine Aufwendungen i.S. v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Nur in Höhe des Saldobetrags zwischen dem von E getragenen Aufwand und dem vom Verkäufer erstatteten Aufwand liegen Werbungskosten vor. Unter Berücksichtigung der Erstattung des Verkäufers liegen die Aufwendungen des E unter der 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG von 22.500 EUR (15 % von 150.000 EUR). Abzugsfähig als Werbungskosten sind somit 13.370 EUR.