- Einbeziehung von sog. Schönheitsreparaturen
- Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft
- Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten
- Aufwendungen zur Beseitigung nachträglicher Schäden
- Verdeckte Mängel
In der Praxis kommt es vor, dass eine zunächst in mangelfreien Zustand erworbene Wohnung vom Mieter in einem maroden Zustand hinterlassen wird (Stichwort: "Mietnomadentum"). Fraglich ist dann, ob die Reparaturaufwendungen für die Beseitigung der Schäden sofort abzugsfähige Werbungskosten darstellen, obwohl die 15 %-Grenze überschritten ist.
Beispiel: Eindeutig nach dem Erwerb entstandene Schäden
D erwarb 2015 eine Eigentumswohnung zu einem auf das Gebäude entfallenden Kaufpreis von 100.000 EUR. Die Wohnung befand sich zu diesem Zeitpunkt in einem mangelfreien Zustand. Das bestehende Mietverhältnis wurde von D übernommen und zunächst unbeanstandet fortgesetzt. D erklärte für das Jahr 2015 keine Erhaltungsaufwendungen. Nach einiger Zeit kam es zu Zahlungsstörungen. D gewann einen darauffolgenden Zivilrechtsstreit vor dem Amtsgericht und kündigte das Mietverhältnis durch Schreiben vom 15.9.2016. Die Mieterin hinterließ die Wohnung in einem beschädigten Zustand. Es lagen eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmelbefall an Wänden und zerstörte Bodenfliesen vor. Darüber hinaus wurden Schäden auf Grund eines bisher von der Mieterin über Monate nicht gemeldeten Rohrbruchs im Badezimmer entdeckt. Zur Beseitigung dieser Schäden machte D in seiner Einkommensteuererklärung 2016 einen Betrag von 20.230 EUR (17.000 EUR netto + 19 %) als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend.
Frage: Sind die Kosten von 20.230 EUR als Werbungskosten abzugsfähig?
Lösung: Das FG Düsseldorf stellt sich auf den Standpunkt, dass nach dem Wortlaut des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG an sich anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Dennoch verneint es die Anwendung der Vorschrift auf den vorliegenden Fall. Aufwendungen zur Beseitigung von nach dem Gebäudeerwerb eingetretenen Schäden lösen danach keine anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG aus (FG Düsseldorf, Urteil v. 21.1.2016, 11 K 4274/13 E, EFG 2016 S. 630, Rev. eingelegt, Az. des BFH: IX R 6/16). Sinn und Zweck der Vorschrift sprechen nach Meinung des Gerichts dafür, Aufwendungen zur Beseitigung nachträglicher Schäden zum sofortigen Abzug zuzulassen. Das FG folgt damit einer in der Literatur vertretenen Auffassung.
Praxis-Tipp: Einspruch einlegen
Im Hinblick auf die anhängige Revision sollten Steuerbescheide in einschlägigen Fällen durch Einspruch offengehalten werden. Entsprechende Verfahren ruhen kraft Gesetzes (§ 363 Abs. 2 Satz 2 AO). Es wird spannend zu sehen sein, wie der BFH die Streitfrage beurteilt.