Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Gebäuden

Sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen, gehören zu den sog. anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG). Der BFH hat die folgenden - teilweise neuen - Kernaussagen zur Abgrenzung getroffen:

Zu den anschaffungsnahen Aufwendungen gehören insbesondere

• originäre Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft durch Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile,
• Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB)
• und ebenso auch Schönheitsreparaturen.

Dies ergibt sich aus drei Urteilen des BFH v. 14.6.2016 (IX R 25/14, BStBl 2016 II S. 992, IX R 15/15, BStBl 2016 II S. 996 bzw. IX R 22/15, BStBl 2016 II S. 999). 

Neue Wertung zu Schönheitsreparaturen 

Bisher hatte der BFH die Schönheitsreparaturen nur mit einbezogen, wenn diese in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gestanden haben (BFH, Urteil v. 25.8.2009, BStBl 2010 II S. 125). Nun vertritt der BFH die Auffassung, dass ein solcher Zusammenhang nicht bestehen muss. Übersteigen sämtliche Nettokosten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, ist ein steuerlicher Abzug nur über die Gebäudeabschreibung möglich. 

Mehrere Gebäudeteile 

Bei einem Gebäude, das aus mehreren Einheiten besteht, hat der BFH zudem klarstellende erläutert, wie die Prüfung für anschaffungsnahe Herstellungskosten vorzunehmen ist. Es ist dabei nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den jeweiligen selbstständigen Gebäudeteil abzustellen. Dies setzt eine unterschiedliche Nutzung des Gesamtgebäudes voraus, sodass das Gebäude steuerrechtlich in mehrere Gebäudeteile mit verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen aufzuteilen ist.

Anwendung der BFH-Urteile 

Die Finanzverwaltung wird die Urteilsgrundsätze allgemein anwenden; dies ergab sich bereits aus der Veröffentlichung der Urteile im BStBl. Da es sich um eine geänderte Rechtsprechung des BFH handelt, ist bei Änderungen jedoch der Vertrauensschutz nach § 176 Abs. 1 Nr. 3 AO zu beachten.

Soweit die neue BFH-Rechtsprechung sich negativ auswirkt, wird zudem eine Übergangsregelung geschaffen. Danach sind die obigen Grundsätze auf Antrag nur auf Sachverhalte anzuwenden, bei denen der Kaufvertrag oder der sonstige Rechtsakt nach dem 31.12.2016 abgeschlossen wurde. Davon betroffen sind die neue Behandlung der Schönheitsreparaturen sowie die auf Gebäudeteile bezogene Prüfung.

BMF, Schreiben v. 20.10.2017, IV C 1 - S 2171-c/09/10004 :006