1. Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen nach § 7b EStG wurde reaktiviert

Um den Neubau von Mietwohnungen zu fördern, hatte der Steuergesetzgeber bereits im Jahr 2019 eine Sonderabschreibung für neu errichtete Mietwohnungen nach § 7b EStG eingeführt. Innerhalb der ersten vier Jahre ließen sich über diese Regelung bis zu 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abziehen (max. 5 % pro Jahr) - und zwar neben der regulären Abschreibung. Die Sonderabschreibung war für Neubauprojekte mit Bauantrag bzw. Bauanzeige ab 2022 ausgelaufen, wurde nun aber wieder eingeführt. Die neuen und alten Regelungen im Überblick:

Bisheriger und neuer Förderzeitraum

Bisheriger Förderzeitraum

In 2019 hatte der Gesetzgeber die Sonderabschreibung auf Neubauprojekte begrenzt, bei denen  der Bauantrag nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt worden ist (§ 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG a.F.). Maßgeblich war hierbei regelmäßig das Datum des Eingangsstempels der zuständigen (Bau-)Behörde.

Hinweis: War bei einem Bauvorhaben keine Baugenehmigung erforderlich, musste in der Zeit von 2019 bis 2021 die Bauanzeige getätigt worden sein.

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG a.F. konnte erstmalig im Veranlagungszeitraum 2018 und letztmalig im Veranlagungszeitraum 2026 (bei abweichenden Wirtschaftsjahren: letztmalig in dem letzten vor dem 1.1.2027 endenden Wirtschaftsjahr) in Anspruch genommen werden (§ 52 Abs. 15a EStG a.F.). Für die darauffolgenden Veranlagungszeiträume war ein Abzug selbst dann ausgeschlossen, wenn der vierjährige Begünstigungszeitraum (= "Abschreibungszeitraum") noch lief.

Neuer Förderzeitraum

Um auch weiterhin Anreize zum Wohnungsneubau zu schaffen, hat der Gesetzgeber die Sonderabschreibung mit dem JStG 2022 v. 16.12.2022 nun zusätzlich auf Neubauprojekte erstreckt, bei denen  der Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellt worden ist (§ 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG n.F.). Maßgeblich ist nach wie vor regelmäßig das Datum des Eingangsstempels der zuständigen (Bau-)Behörde.

Ist bei einem Bauvorhaben keine Baugenehmigung erforderlich, muss in den Jahren 2023 bis 2026 die Bauanzeige getätigt worden sein.

Hinweis: Neubauprojekte mit Bauantragstellung bzw. Bauanzeige in 2022 fallen somit nach wie vor aus der Förderung des § 7b EStG heraus. Der Gesetzgeber hat mit dem JStG 2022 von einer "nahtlosen" (und damit rückwirkenden) Fortgeltung der Sonderabschreibung ab dem 1.1.2022 abgesehen, da er nicht die bereits "in Gang gesetzten" Bauvorhaben fördern wollte, sondern lediglich eine Anreizwirkung für neue Projekte schaffen wollte.

Neue (Energie-)Effizienzvorgaben

Damit in den Jahren 2023 bis 2026 beantragte Neubauprojekte über die Sonderabschreibung gefördert werden können, müssen die Gebäude nun zusätzlich die Kriterien eines "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen; dies muss durch das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude" (QNG) nachgewiesen werden (§ 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG n.F.).

Hinweis: Das QNG-Siegel ist ein staatliches Gütesiegel des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen für Gebäude. Es wird durch akkreditierte Zertifizierungsstellen vergeben. Das QNG soll sicherstellen, dass Anforderungen an die ökologische, soziokulturelle und ökonomische Qualität von Gebäuden sowie an die Qualität der Planungs- und Bauprozesse eingehalten wurden. Voraussetzung für die Vergabe des QNG ist eine Zertifizierung mit einem Bewertungssystem für Nachhaltiges Bauen und die Einhaltung von besonderen Anforderungen im öffentlichen Interesse, die aktuelle Ziele in den Bereichen Klimaschutz, Ressourcenschonung, Gesundheitsschutz und Teilhabe aufgreifen.

Bisherige und neue Baukostenobergrenze

Da der Steuergesetzgeber durch die Sonderabschreibung nicht den Wohnungsbau im Luxussegment fördern will, gelten folgende Baukostenobergrenzen (§ 7b Abs. 2 Satz 2 EStG n.F.):

• Bei Wohnungen mit Bauantragstellung/Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei maximal 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche liegen.
• Bei Wohnungen mit Bauantragstellung/Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei maximal 4.800 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche liegen.

Hinweis: Die Baukostenobergrenze ist damit für Neubauprojekte ab 2023 kräftig nach oben angepasst worden, was unter anderem den allgemein gestiegenen Baukosten sowie der Kostensteigerung infolge der Einhaltung der neuen Energieeffizienzvorgaben geschuldet sein dürfte.

Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen die genannten Schwellenwerte nicht übersteigen, ansonsten ist die Sonderabschreibung komplett ausgeschlossen.

Bisherige und neue Förderhöchstgrenze (Bemessungsgrundlage)

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer neugeschaffenen Wohnung dürfen nur bis zu einer Förderhöchstgrenze in die Sonderabschreibung einfließen. Diese Bemessungsgrundlage beträgt nach § 7b Abs. 3 EStG n.F.:

• bei Wohnungen mit Bauantragstellung/Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 31.12.2022 maximal 2.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche
• bei Wohnungen mit Bauantragstellung/Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 maximal 2.500 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche.

Bei Überschreitung dieser Förderhöchstgrenzen fällt also ein Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten "aus der Abschreibung heraus". Liegen die tatsächlichen Kosten unter der Höchstgrenze, dürfen sie nur bis zur tatsächlich angefallenen Höhe angesetzt werden (Förderhöchstgrenze ist kein Pauschbetrag).

Hinweis: Die Baukostenobergrenze von 3.000 EUR bzw. 4.800 EUR darf nicht mit der Förderhöchstgrenze von 2.000 EUR bzw. 2.500 EUR verwechselt werden. Während Erstere über das "Ob" der Förderung entscheidet, deckelt Letztere lediglich die Höhe der Abschreibung.

Beihilferechtliche Voraussetzungen

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann nach alter wie neuer Rechtslage nur in Anspruch genommen werden, soweit die Voraussetzungen der sog. De-minimis-Verordnung in der jeweils geltenden Fassung eingehalten werden (§ 7b Abs. 5 Satz 1 EStG a.F. und n.F.).

Die Regelungen zur Einhaltung der De-minimis-Verordnung wurden mit dem JStG 2022 auf Anspruchsberechtigte beschränkt, die Gewinneinkünfte erzielen und damit unternehmerisch tätig sind. Damit entfällt die Einhaltung beihilferechtlicher Voraussetzungen in Neufällen für Anspruchsberechtigte mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG).

Bei dem Höchstbetrag der De-minimis-Beihilfen, der nach der De-minimis-Verordnung in der jeweils geltenden Fassung einzuhalten ist und einem einzigen Unternehmen in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen zu gewähren ist, müssen alle in diesem Zeitraum dem Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfen eingerechnet werden - gleich welcher Art, Zielsetzung und Regelung sie folgen (§ 7b Abs. 5 Satz 2 EStG n.F.). Bislang war im Gesetz eine konkrete Höchstgrenze von 200.000 EUR genannt (§ 7b Abs. 5 Satz 2 EStG a.F.).

Hinweis: Aufgrund der anstehenden Überarbeitung der De-minimis-Verordnung wurde der Gesetzestext nun allgemeiner gefasst als bislang und auf die Verordnung in der jeweils geltenden Fassung verwiesen. Da noch nicht bekannt ist, wie hoch der zukünftig einzuhaltende Höchstbetrag nach der überarbeiteten Verordnung sein wird, hat der Gesetzgeber auf eine wertmäßige Angabe (bisher: 200.000 EUR) verzichtet.

Nachfolgend werden die Kernaussagen des Anwendungsschreibens aus 2020 vorgestellt:

Kapitel 2: Voraussetzungen der Sonderabschreibung