Unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen, die lediglich dazu dienen, Schäden zu beseitigen, welche aufgrund des langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Nutzungsberechtigten entstanden sind, führen unter den weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Hintergrund: Sanierung einer Mietwohnung nach dem plötzlichen Tod der langjährigen Mieterin

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 18.10.2012 erwarben Eheleute eine vermietete Eigentumswohnung in A zum Kaufpreis von 60.000 EUR; die anteiligen Anschaffungskosten für das Gebäude beliefen sich auf 40.316 EUR. In ihrer Einkommensteuererklärung für 2014 machten die Eheleute Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von insgesamt 12.406 EUR geltend, die anteilig auf die Erneuerung des Badezimmers (8.517 EUR), die Erneuerung der Elektroinstallation (2.000 EUR), den Einbau von Fenstern (1.275 EUR), den Austausch einer Scheibe (186 EUR) sowie auf verschiedene Ersatzteile und Kleinmaterialien (428 EUR) entfielen.

Das Finanzamt berücksichtigte im Einkommensteuerbescheid 2014 lediglich die Kosten für verschiedene Ersatzteile und Kleinmaterialien in Höhe von 428 EUR als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen; die übrigen Aufwendungen in Höhe von 11.978 EUR ordnete es den anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 i.V.m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG) zu und berücksichtigte diese lediglich im Rahmen der AfA. Die innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung des Objekts insgesamt geltend gemachten Aufwendungen hätten 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes überstiegen, sodass die Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten anzusehen seien.

Entscheidung: Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten

Der BFH gibt ebenso wie die Vorinstanz dem Finanzamt recht. Die von den Eheleuten geltend gemachten Aufwendungen für die durchgeführten Renovierungsmaßnahmen sind den anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuordnen und damit lediglich im Rahmen der AfA zu berücksichtigen. Soweit bauliche Maßnahmen innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, enthält die Vorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG eine Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten, ohne dass es einer Einzelfallprüfung bedarf.

Regelvermutung gilt auch für verdeckte – im Zeitpunkt der Anschaffung vorhandene – Mängel

Im Rahmen dieser Regelvermutung sind auch die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung verdeckter – im Zeitpunkt der Anschaffung des Gebäudes jedoch bereits vorhandener – Mängel den anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuordnen. Gleiches gilt für Kosten zur Beseitigung von bei Anschaffung des Gebäudes angelegter, aber erst nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel und Defekte; auch solche Aufwendungen sind ihrer Natur nach verdeckte Mängel und mithin in die Betragsgrenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG mit einzubeziehen.

Nach Erwerb des Gebäudes eingetretener und auf das schuldhafte Verhalten eines Dritten zurückzuführender Schaden

Demgegenüber sind Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und auch nicht in dem oben genannten Sinne "angelegt" war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden ist, nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuordnen, wenn die Maßnahmen vom Steuerpflichtigen innerhalb von 3 Jahren seit Anschaffung zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Gebäudes durchgeführt werden müssen. Die Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gilt für solche Schäden nicht.

Hinweis: Beseitigung „verdeckter“ Mängel führen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten

Vor diesem Hintergrund stellen die von den Eheleuten in Höhe von 11.978 EUR geltend gemachten Aufwendungen anschaffungsnahe Herstellungskosten dar. Denn die Eheleute haben im Zuge der – aufgrund des Todes der Mieterin unvermuteten – Instandsetzungsmaßnahmen lediglich den zeitgemäßen Zustand des Mietobjekts wiederhergestellt und dabei übliche, durch eine vertragsgemäße Wohnnutzung entstandene Mängel beseitigt. Soweit in diesem Rahmen auch "verdeckte", d.h. den Eheleuten im Zuge der Anschaffung verborgen gebliebene, jedoch zu diesem Zeitpunkt bereits vorhandene Mängel behoben wurden, sind auch die hierfür getragenen Aufwendungen den anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG zuzuordnen.

BFH, Urteil v. 13.3.2018, IX R 41/17; veröffentlicht am 11.7.2018.