Anschaffungsnahe Herstellungskosten und sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand

Die Steuerpflichtigen sind Eigentümer einer in 2012 zu einem Kaufpreis von 60.0000 EUR erworbenen und vermieteten Eigentumswohnung. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten betrugen 40.316 EUR. In ihrer Einkommensteuererklärung für 2014 machten die Kläger sofort abzugsfähige Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von insgesamt 12.405 EUR geltend. Diese Aufwendungen entfielen u. a. auf die Erneuerung des Badezimmers und der Elektroinstallation sowie auf den Einbau von zwei Kunststofffenstern und einer Zimmertür.

Das Finanzamt berücksichtigte lediglich einen Erhaltungsaufwand in Höhe von 427 EUR und ordnete den verbleibenden Betrag in Höhe von 11.978 EUR den anschaffungsnahen Herstellungskosten zu. Mit ihrer Klage verfolgten die Steuerpflichtigen weiter das Ziel, alle Aufwendungen als Erhaltungsaufwendungen anerkannt zu bekommen. Zur Begründung führten sie aus, nach dem plötzlichen Tod der langjährigen Mieterin, hätten sie sich entgegen der ursprünglichen Absicht, den Mietvertrag fortzusetzen, ohne größere Investitionen tätigen zu müssen, der Situation ausgesetzt gesehen, die Wohnung in dem Zustand, in dem sie gekauft worden war, nicht mehr am Markt vermieten zu können. Die Tatsache, dass durch den plötzlichen Tod der Mieterin Investitionen erforderlich wurden, um eine Neuvermietung zu ermöglichen, sei eine erhebliche finanzielle Härte gewesen, die vom sonst üblichen Regelfall zur Anwendung der BFH-Rechtsprechung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten erheblich abweiche.

Definition anschaffungsnaher Herstellungskosten 

Das Finanzgericht bestätigte die Auffassung des Finanzamtes. Es führt aus, der Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG sei gesetzlich nicht definiert und bedarf der Auslegung. Hierunter fallen bauliche Maßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Zu diesen Aufwendungen gehörten insbesondere Aufwendungen für die Instandsetzung oder Erneuerung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung, die - ohne die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG - vom Grundsatz her als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen wären. Das Finanzgericht sieht die Regelvermutung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG im vorliegendem Fall nicht als widerlegt an. Nach Auffassung des Finanzgerichts ist unerheblich, ob die angefallenen Aufwendungen für die Steuerpflichtigen vorhersehbar waren, ob die zugrundeliegenden Maßnahmen (ganz oder teilweise) ein übliches Vorgehen im Rahmen der Neuvermietung darstellen oder ob diese im Zuge eines Mieterwechsels angefallen sind. Auf derartige Unterscheidungen käme es im Rahmen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gerade nicht an; sie liefen dem vom Gesetzgeber mit dieser Regelung verfolgten Zweck, aus Gründen der Rechtsvereinfachung und Rechtssicherheit eine typisierende Regelung zu schaffen, zuwider.

Niedersächsisches FG, Urteil v. 26.9.2017, 12 K 113/16, Haufe Index 11659047

BFH muss entscheiden  

Der BFH hat mit Urteil v. 9.5.2017 (IX R 6/16, Haufe Index 11249808) allerdings entschieden, dass Kosten für anschaffungsnahe, aber unvermutete Instandsetzungsmaßnahmen dann nicht unter den Tatbestand der Regelung in § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG fallen, wenn der maßgebliche Schaden nach Erwerb des Gebäudes eingetreten und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen ist. In dem diesem BFH-Urteil zugrunde liegenden Fall stellte der Vermieter nach Rückgabe der Mietsache umfangreiche vom bisherigen Mieter zu vertretende Schäden (eingeschlagene Scheiben an Türen, zerstörte Bodenfliesen, Schimmelbefall an Wänden) fest.

Aktualisierung: BFH hat entschieden

Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Steuerpflichtigen hin hat der BFH die Revision gegen das Urteil des Niedersächsischen FG zugelassen. Der BFH hat inzwischen entschieden, dass unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen, die lediglich dazu dienen, Schäden zu beseitigen, welche aufgrund des langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Nutzungsberechtigten entstanden sind, unter den weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen (BFH, Urteil v. 13.3.2018, IX R 41/17, zur Kommentierung)