26.10.2016 | Anschaffungsnahe Herstellungskosten eines Gebäudes

Ausweitung des Umfangs

Grundsätzlich können sämtliche Kosten, die im Rahmen einer Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet werden.
Bild: Märkische Scholle Wohnungsunternehmen eG

Der Umfang der sog. Anschaffungsnahen Herstellungskosten eines Gebäudes wurde ausgeweitet: Mit drei Urteilen vom 14.6.2016 (Aktenzeichen IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15) hat der IX. Senat des  BFH entschieden, dass grundsätzlich sämtliche Kosten, die im Rahmen  einer Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet werden.

Hinweis für die Praxis: Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten ausgeweitet

Die Entscheidungen des BFH haben den Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten ausgeweitet. Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören nach der gesetzlichen Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a  Satz 1 EStG nämlich auch solche Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Allerdings bestimmt   Satz 2, dass Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich anfallen, nicht unter Satz 1 fallen. Dies könnte man so verstehen, dass reine Schönheitsraparturen nicht die Berechnung der 15 %-Grenze einzubeziehen sind.

Der BFH hat dies jedoch verneint. Er ist dieser Ansicht:

Grundsätzlich seien alle Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Zusammenhang mit der Sanierung einer Immobilie im Kontext der Anschaffung eines Gebäudes stehen, einzubeziehen.

Diese Rechtsprechungsverschärfung ist bedauerlich, kann aber für betroffene Steuerpflichtige nur bedeuten, dass noch strenger als früher auf die Einhaltung der 15%-Grenze innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung zu achten ist. So dies denn möglich ist, sollten damit erforderlich Maßnahmen besser zeitlich gestreckt werden.

Sachverhalte: Sanierung nach Anschaffung eines Gebäudes

Die Kläger erwarben in allen drei Fällen ein Gebäude. Sie führten im Anschluss an den Erwerb in größeren Umfang Umbau- und  Renovierungsarbeiten durch. In den Fall erfolgten vor allem Badsanierungen, ein Austausch der Fußböden sowie eine Erneuerung der Fenster. Die Kläger machten in allen drei Fällen die Kosten nur teilweise als Anschaffungskosten geltend, zum überwiegenden Teil jedoch als sofort abzugsfähige Werbungskosten der Sanierung. Das Finanzamt erkannte diese Geltendmachung nicht an, sondern behandelte die Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten der Immobilie, da die Kosten 15 % der Anschaffungskosten überstiegen. Alle drei Kläger hatten mit ihrem Vorbringen weder im Einspruchs- noch im Klageverfahren Erfolg. Die Finanzgerichte urteilten in allen drei Fällen, die Finanzämter lägen mir ihrer Rechtsauffassung richtig.

Begründung der Entscheidung: Keine Segmentierung der Kosten zulässig

Auch mit den Revisionen zum BFH blieben für die Kläger zumindest in den entscheidenden Punkten erfolglos. Zwar wurde ein Urteil ganz (IX R 25/14) und eines teilweise aufgehoben (IX R 22/15) aufgehoben, der BFH bestätigte aber in allen drei Fällen, dass das Finanzamt zutreffend von anschaffungsnahen Herstellungskosten ausgegangen sei. Auch reine Schönheitsraparturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude vermietbar machen oder es über den vorherigen Zustand wesentlich verbessern gehören zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG.  Eine Aufteilung der Kosten sei nicht zulässig.

Schlagworte zum Thema:  Herstellungskosten, Gebäude

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