So mancher kauft sich eine Eigentumswohnung, um sie zu vermieten und damit Rendite zu machen. Die Einkünfte daraus aber sind einkommensteuerpflichtig – und nicht alle Ausgaben, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung haben, können Sie im gleichen Jahr in der Steuererklärung komplett geltend machen. So dürfen anschaffungsnahe Herstellungskosten nur abgeschrieben werden. Die Rechtsprechung hat nun die Regeln dazu verschärft ‒ und die Finanzverwaltung übernimmt dies. Allerdings gibt es eine Übergangsregelung.
Wo Einnahmen sind, laufen meist auch Ausgaben auf. Die Kosten im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie können Sie steuerlich geltend machen – etwa die Finanzierungskosten, sämtliche Ausgaben für Renovierung und Instandhaltung sowie die Nebenkosten der Immobilie. Außerdem dürfen Sie die Abschreibung für Haus- und Grundbesitz nutzen.
Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand
Allerdings unterscheidet das Finanzamt fein säuberlich, ob es sich um Herstellungskosten oder um Erhaltungsaufwand handelt. Mit weitreichenden Folgen für Ihren Steuerabzug. Denn nur Kosten für den Erhalt der Immobilie können Sie sofort im gleichen Jahr als Werbungskosten abziehen. Anschaffungs- oder Herstellungsaufwendungen müssen Sie abschreiben: Das Finanzamt verpflichtet Sie also, diese Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen. Dieser Unterschied ist deswegen so wichtig, weil der abzugsfähige Betrag damit pro Jahr naturgemäß niedriger ausfällt.
Von Anschaffungs- oder Herstellungskosten geht das Finanzamt dann aus, wenn Sie an der Immobilie etwas Neues schaffen oder das Objekt wesentlich verbessern. Auch der Kauf selbst zählt natürlich dazu. Mit Erhaltungsaufwand sichern Sie lediglich die bereits vorhandene Substanz des Gebäudes.
Vorsicht bei Renovierungen nach Kauf eines Eigentums
Vorsicht ist immer dann geboten, wenn Sie direkt nach dem Kauf Ihr neu erworbenes Eigentum renovieren oder modernisieren wollen. Dies kann das Finanzamt als anschaffungsnahen Aufwand einstufen – wenn derartige Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf anfallen und netto 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen. Dann gibt es keine Möglichkeit, die Ausgaben sofort abzuziehen; sie müssen zusammen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden – meist über 50 Jahre.
BFH verschärft Rechtsprechung zu den Herstellungskosten
Ob diese Regelung unter anderem allerdings auch für Arbeiten greift, die normalerweise als Schönheitsreparaturen definiert werden, musste vor einiger Zeit der Bundesfinanzhof entscheiden. In mehreren Urteilen (Urteile v. 14.6.2016, IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15) verschärfte das oberste deutsche Steuergericht seine Rechtsprechung zu den Herstellungskosten. Demnach gehören zu den anschaffungsnahen Aufwendungen vor allem
- originäre Aufwendungen, um die Betriebsbereitschaft funktionsuntüchtiger Gebäudeteile wiederherzustellen,
- Aufwendungen für eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes, die über den ursprünglichen Zustand hinausgeht sowie
- Schönheitsreparaturen.
Damit gehören nun alle Sanierungskosten zu den Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Schönheitsreparaturen, um Anschaffungskosten oder um Ausgaben handelt, um den Gebäudezustand wesentlich zu verbessern. Alle Kosten werden zusammengerechnet, eine Aufsplittung ist nicht zulässig.
Bislang hatte sich der Bundesfinanzhof bei den Schönheitsreparaturen darauf beschränkt, wenn diese in einem engen räumlichen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen standen. Das muss nun nicht mehr der Fall sein: Übersteigen sämtliche Nettokosten 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, ist der Steuerabzug nur noch per Abschreibung möglich.
Urteilsgrundsätze sollen allgemein angewandt werden
Die Finanzverwaltung hat nun angeordnet, dass die Urteilsgrundsätze allgemein angewandt werden. Allerdings wird aus Vertrauensschutzgründen eine Übergangsregelung geschaffen. Demnach dürfen Steuerpflichtige beantragen, dass bei Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit anschaffungsnahen Herstellungskosten oder bei der gebäudebezogenen Prüfung die alte Rechtsauffassung angewandt wird. Dies gilt für alle Fälle, bei denen der Kaufvertrag vor dem 1. Januar 2017 abgeschlossen wurde.
Praxis-Tipp: Bei Gebäude mit mehreren Einheiten wird jeder Gebäudeteil separat betrachtet
Bei einem Gebäude, das aus mehreren Einheiten besteht, hat der Bundesfinanzhof außerdem klargemacht, dass der jeweilige selbstständige Gebäudeteil geprüft werden muss. Dies setzt eine unterschiedliche Nutzung des Gesamtgebäudes voraus, sodass das Gebäude steuerrechtlich in mehrere Gebäudeteile mit verschiedenen Nutzungszusammenhängen aufzuteilen ist.
BMF, Schreiben v. 20.10.2017, IV C 1 - S 2171 - c/09/10004 :006.
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