Übernahmeverpflichtung zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen

Mit dieser Frage hat sich kürzlich das FG Berlin-Brandenburg auseinandergesetzt. Nach § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG darf das geförderte Altersvorsorgekapital für die Herstellung oder Anschaffung einer selbstgenutzten Wohnung verwendet werden und zwar bis zum Beginn der Auszahlungsphase unmittelbar für die Anschaffung oder Herstellung einer Wohnung oder zur Tilgung eines zu diesem Zweck aufgenommenen Darlehens, wenn das dafür entnommene Kapital mindestens 3.000 EUR beträgt.

Fall des FG Berlin-Brandenburg

Im Fall des FG Berlin-Brandenburg begehrte die Klägerin die Berechtigung, Mittel aus ihrem Altersvorsorgevertrag für die Tilgung eines Darlehens zu entnehmen, das sie für Modernisierungsmaßnahmen an einer Immobilie aufgenommen hatte. Diese Immobilie, ein hälftiger Miteigentumsanteil an einem Grundstück, war ihr zuvor von ihrem Ehemann unentgeltlich übertragen worden.

Die Übertragung erfolgte durch einen notariellen Vertrag, der ausdrücklich keine Gegenleistung vorsah. Eine mündliche Zusatzvereinbarung, die später schriftlich festgehalten wurde, sah vor, dass die Klägerin die Modernisierungsmaßnahmen mit eigenen Mitteln finanzieren sollte. Diese Vereinbarung wurde jedoch nicht in den notariellen Vertrag aufgenommen.

Klägerin argumentiert mit "Herstellung einer Wohnung"

Die Klägerin vertrat die Auffassung, dass die von ihr durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie als "Herstellung einer Wohnung" im Sinne von § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu werten seien. Sie beruft sich dabei auf die Zusatzvereinbarung mit ihrem Ehemann. Diese Vereinbarung sah vor, dass sie die Modernisierungsmaßnahmen mit einem von ihr aufgenommenen Darlehen finanzieren sollte. Sie argumentiert, dass diese Maßnahmen eine Gegenleistung für die Übertragung des Miteigentumsanteils darstellten.

FG Berlin-Brandenburg: Keine entgeltliche Anschaffung 

Diese Auffassung teilt das FG Berlin-Brandenburg nicht (Urteil v. 7.5.2025, 15 K 15058/23). Der Erwerb des hälftigen Miteigentumsanteils durch die Klägerin erfolgte unentgeltlich im Rahmen eines Schenkungsvertrags. Eine entgeltliche Anschaffung oder Herstellung im Sinne von § 92a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG lag daher nicht vor.

Die mündliche Zusatzvereinbarung, die später schriftlich festgehalten wurde, war nicht Bestandteil des notariellen Übertragungsvertrags. Sie konnte daher keine rechtliche Grundlage für die Annahme einer entgeltlichen Anschaffung oder Herstellung bilden. Das Gericht stellte klar, dass unter "Herstellen einer Wohnung" die Schaffung einer neuen, bisher nicht vorhandenen Wohnung zu verstehen ist. Baumaßnahmen an einer bestehenden Wohnung können nur dann als Herstellung, wenn sie die wesentliche Bausubstanz verändern und das Gebäude den Charakter eines neuen Gebäudes erhält.

Die von der Klägerin durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen erfüllten diese Voraussetzungen nicht. Das Gericht lehnte es ab, hypothetische Szenarien zu berücksichtigen, in denen die Klägerin die Darlehensmittel direkt an ihren Ehemann hätte auszahlen können, um die Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Es sei allein auf die tatsächlich eingetretenen Geschehnisse abzustellen.

Revisionsverfahren beim BFH anhängig

Die Entscheidung des FG ist nicht rechtskräftig, sondern ein Revisionsverfahren unter dem Az. X R 19/25 beim BFH anhängig.