Rz. 3

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 setzt voraus, dass der andere Vertragsteil in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, dass dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (BGH, Urteil v. 15.9.2010, XII ZR 188/08, ZMR 2011, 29; BGH, Urteil v. 26.4.2002, LwZR 20/01, NJW 2002, 2168; AG Brandenburg, Urteil v. 5.11.2021, 31 C 32/21, ZMR 2022, 220). Verschulden des anderen Vertragsteils ist nicht mehr erforderlich, aber eine regelmäßig schuldhaft verursachte Vertragsstörung (Schmidt-Futterer/Streyl, § 543 Rn. 16). Daran hat auch die Einfügung des Merkmals "unter Berücksichtigung, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien" nichts geändert. Nach dem Gesetzeswortlaut handelt es sich dabei um ein Abwägungskriterium, nicht aber um eine unabdingbare tatbestandliche Voraussetzung für einen wichtigen Grund (Kraemer, NZM 2001, 553 [559]). Ferner ist das Verschulden an der Vertragsstörung bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen.

Grundsätzlich ist eine vorherige Abmahnung erforderlich, bis auf die Fälle des § 543 Abs. 3 Satz 2. Das gilt sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter.

Dabei zeigt insbesondere der Vergleich mit § 573 Abs. 2 Nr. 1, der den Vermieter von Wohnraum zur ordentlichen Kündigung wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung berechtigt, dass in § 543 Abs. 1 an das Vorliegen einer zur fristlosen Kündigung ausreichenden, schwerwiegenden und schuldhaften Vertragsverletzung strenge Anforderungen zu stellen sind (BGH, Urteil v. 15.9.2010, XII ZR 188/08, a.a.O). Die Vertragsverletzung muss so schwerwiegend sein, dass sie der betroffenen Partei (Vermieter oder Mieter) die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses, und sei es auch nur bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder bis zum sonstigen, normalen Vertragsende, objektiv unzumutbar macht (BGH, Urteil v. 6.2.1974, VIII ZR 239/72, ZMR 1974, 375; BGH, WuM 1986, 172; BayObLG, RE v. 25.2.1983, RE-Miet 1/82, WuM 1983, 129; OLG Düsseldorf, Urteil v. 21.12.1995, 10 U 142/94, ZMR 1996, 651 [652]; LG Mannheim, Urteil v. 13.12.1973, 12 S 63/73, WuM 1974, 175; LG Mannheim, Urteil v. 1.7.1976, 4 S 5/76, WuM 1978, 68). Das kann nur im Einzelfall aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung (BGH, Urteil v. 15.9.2010, XII ZR 188/08; LG München,I, Endurteil v. 21.12.2020, 31 O 5646/18, ZMR 2021, 232) anhand objektiver Maßstäbe beurteilt werden, weil grundsätzlich nur die Kündigungsgründe aus der Person des Vertragspartners Berücksichtigung finden können (OLG Dresden, Urteil v. 16.8.2012, 5 U 1350/11, MDR 2013, 85; OLG Düsseldorf, Urteil v. 6.11.1997, 10 U 155/96, ZMR 1998, 218; LG Berlin, ZMR 1998, 437). Das für die Durchführung des Mietverhältnisses notwendige Vertrauen muss nachhaltig gestört sein. Die Unzumutbarkeit kann sowohl in der Gefahr der Wiederholung bestehen als auch das persönliche Verhältnis der Vertragspartner betreffen. Nur bei ganz enger personaler Beziehung von Vermieter und Mieter (wie etwa bei der Untervermietung eines Zimmers in der selbst bewohnten Wohnung) können subjektive Befindlichkeiten eine Rolle spielen (Schmidt-Futterer/Streyl, § 543 Rn. 8).

Weiterhin müssen die Grundrechte der Beteiligten berücksichtigt werden, insbes. das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit Schmidt-Futterer/Streyl, § 543 Rn.7). Eine außerordentliche Kündigung trotz einer erheblichen Pflichtverletzung scheidet daher aus, wenn eine ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation zu besorgen ist (BGH, Urteil v. 9.11.2016, VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26).

Die Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 muss sich an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten. In einem Gewerberaummietverhältnis rechtfertigt die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung (OLG Rostock, Urteil v. 9.7.2020, 3 U 78/19, GE 2020, 1116).

Für eine fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung des Mieters ist im Rahmen der Gesamtwürdigung gemäß § 543 Abs.1 Satz 2 auch ein eigenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters zu berücksichtigen (KG, Urteil v. 4.12.2017, 8 U 236/16, ZMR 2018, 303). Hat daher der Vermieter ein gänzlich gestörtes Verhältnis zum Mieter und kommt es ihm erkennbar darauf an, dem Mieter "seine" Hausordnung und die von ihm als richtig empfundenen Verhaltensweisen aufzudrängen, ist dies bei der Würdigung eines angeblich aggressiven Verhaltens des Mieters als Kündigungsgrund zu berücksichtigen (AG Homburg, Urteil v. 9.11.2018, 4 C 216/18, WuM 2019, 75).

 

Rz. 3a

Die Störung der Vermögensinteressen kann die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen. Bei einem gewerblichen Mietverhältnis ...

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