LG München I Urteil vom 21.12.2020 - 31 O 5646/18

Tenor

1. Die Beklagten zu 1) bis 3) werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen in Besitz gehaltenen Ladenräume von ca. 150 qm im Erdgeschoss des Vordergebäudes des Anwesens Kellerstr. 41, 81667 München, bestehend aus zwei Showrooms, zwei Atelierräumen, einer Dunkelkammer, einem Büro sowie einem WC und zwei Abstellkammern gemäß dem als Anlage K1 zur Klage vorgelegten Plan sowie einen Abstellraum im Keller zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Der als Anlage K1 vorgelegte Plan wird mit dem Urteil fest verbunden.

3. Die Beklagten zu 1) bis 3) haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist für die Klägerin in Ziffer 1 dieses Tenors gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000,00 Euro und in Ziffer 3 dieses Tenors gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 13.388,16 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Nach einer Mehrzahl von durch die Klägerin erklärten Kündigungen eines Mietverhältnisses über Gewerberäume macht sie gegen die Beklagten Räumungs- und Herausgabeansprüche geltend. Der Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 2) sind Mieter der streitgegenständlichen Räume sowie Gesellschafter der Beklagten zu 3), welche Untermieterin ist. Der Zeuge Schaich ist Administrator der Gruppe Münchner Mieter*innenstammtisch auf Facebook.

Frau Else Steckert auf Vermieterseite sowie der Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 2) auf Mieterseite unterzeichneten am 20.12.1999 einen „Mietvertrag über Gewerberaum” (Anlage K2). Gemäß § 1 waren Mietgegenstand zum einen die im Erdgeschoss des Anwesens Kellerstraße 41 in München gelegenen Ladenräume, zum anderen ein Abstellraum und ein rückwärtiger „Gartenanteil”. Letzterer wurde ausdrücklich „bis auf Widerruf” mitvermietet; auf den übrigen Inhalt des Vertrags wird Bezug genommen.

Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 22.12.2016 (Anlage K3) das Grundstück Kellerstraße 41 in München. Mit Schreiben vom 08.06.2017 (Anlage K7) setzte die damalige Hausverwaltung die Beklagten in Kenntnis, dass das Anwesen Kellerstraße 41 an die Klägerin verkauft worden ist und bat ab sofort um Zahlung der monatlichen Miete auf das neue Mietkonto; auf den übrigen Inhalt des Schreibens wird Bezug genommen. Die Klägerin wurde am 24.07.2017 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen (Anlage K4).

Mit Schreiben vom 23.01.2017 (Anlagen K29 und K30), auf deren Inhalt im Übrigen verwiesen wird, informierte der Bezirkskaminkehrer die Hausverwaltung auszugsweise wie folgt:

„(…) Um einen sicheren Betriebszustand der Gasfeuerstätten zu gewährleisten, ist es dringend notwendig die neuen dichten Fenster mit Außenluft-Durchlasselementen (…) nachzurüsten. Derzeit besteht die Gefahr eines Abgasaustritts aus den Gasfeuerstätten und somit eine Vergiftungsgefahr für die Betreiber.”

Mit Schreiben vom 21.08.2017 (Anlage K9) nahm die Hausverwaltung gegenüber den Beklagten Bezug auf das Schreiben vom 08.06.2017 und bat um ausschließliche Verwendung des neuen Mietkontos; auf den übrigen Inhalt des Schreibens wird Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 19.09.2017 (Anlage K10) nahm die Hausverwaltung gegenüber den Beklagten Bezug auf die Besichtigung der Räume am 30.08.2017, erklärte, sie habe festgestellt, dass die Beklagten in den Mieträumen überwiegend Lederwaren produzieren, wobei das Leder sogar dort gegerbt werde und bat um Stellungnahme bis 29.09.2017; auf den übrigen Inhalt des Schreibens wird Bezug genommen.

Die Klägerin erklärte mit Schreiben vom 16.11.2017 (Anlagen K5, B13) gegenüber dem Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 2) den Widerruf des Mietvertrags bezüglich des rückwärtigen Gartenanteils und verlangte die Entfernung eventuell auf diesem Gartenanteil noch vorhandener Gegenstände bis spätestens 20.11.2017.

Die Prozessbevollmächtigte der Beklagten antwortete hierauf mit Schreiben vom 21.11.2017 (Anlage B14) und teilte mit, dass ein „Widerruf des Gartenanteils mit sofortiger Wirkung (…) nicht zulässig” sei und – soweit das Schreiben vom 16.11.2017 als Teilkündigung aufgefasst werden soll, „die Kündigungsfrist deshalb erst am 30.06.2018” ende.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 27.02.2018 (Anlage K11) erklärten die damaligen Bevollmächtigten der Klägerin gegenüber dem Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 2) die fristlose Kündigung des Mietvertrags vom 20.12.1999. Das Schreiben – auf dessen Inhalt im Übrigen verwiesen wird – lautet auszugsweise wie folgt:

„Die Herstellung und Produktion von Lederwaren, insbesondere das Färben von Leder, ist nicht vom Betrieb eines „Lederwarengeschäfts” umfasst und stellt eine vertragswidrige Nutzung der Gewerbeeinheit dar. (…) Im Rahmen der Herstellung und Produktion von Lederwaren wird in der Gewerbeeinheit laufend mit gesundheitsgefährdenden und explosiven Lösungsmitteln gearbeitet. (…) Am 21.02.2018 äußerten Sie in einem Telefonat gegenüber (…), dass die Handwerker der von unserer Mandantin beauftragten Firmen jedesmal, wenn ein Polizeiwagen auftaucht, si...