Die Kaution soll die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag und dem Mietverhältnis absichern (= Sicherungsabrede). Ein Mieter ist deshalb nicht berechtigt, den "kurzen Dienstweg" zu wählen und die letzten Mietzahlungen vor Vertragsende mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution „abzuwohnen“.
Das Ende eines Mietverhältnisses ist oft ein kritischer Zeitpunkt der Vertragsbeziehung. In diesem Fall, verlangte die Vermieterin der Wohnung von der scheidenden Mieterin die Zahlung rückständiger Miete. Die sah keine Forderungen offen.
Miete mit Kaution verrechnen?
Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte die Mieterin eine Mietkautionszahlung geleistet. Im August 2015 kündigte sie das Mietverhältnis zum 30.11.2015. Für Oktober und November 2015 zahlte sie keine Miete mehr.
Die Mieterin war der Ansicht, sie könne mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gegen die Miete für diese beiden Monate aufrechnen.
Die Vermieterin sah das anders und klagte auf Zahlung der Mieten für Oktober und November 2015.
Verrechnung Mieten gegen Kaution ist unzulässig
Die Klage der Vermieterin hatte Erfolg.
- Ein Mieter ist in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden.
- Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete endet grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags.
Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung nicht aushebeln
#Eigenmächtige #Verrechnung der #Kaution mit den letzten #Mieten verstößt gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag.
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Ließe man diese Aufrechnung zu, könnte ein Mieter – zumal dann, wenn er den späteren Zugriff des Vermieters auf die Kaution befürchtet – grundsätzlich die Mietzahlungen schon vor Ablauf des Mietverhältnisses einstellen und sodann bei einer Geltendmachung der Mietrückstände durch den Vermieter stets gefahrlos mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Dies würde zu Lasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aushebeln.
(AG München, Urteil v. 05.04.2016, 432 C 1707/16).
Hintergrundwissen: Kaution - Zugriff während der Vertragsdauer
Der Mieter ist nicht berechtigt, während oder – wie oft praktiziert – kurz vor Ende der Mietzeit auf die Kaution zurückzugreifen, etwa um gegen die letzten Monatsmieten aufrechnen zu können.
Dagegen steht die Kaution dem Vermieter nicht nur bei Vertragsende oder danach zur Verfügung, sondern auch während des laufenden Vertrages.
- Unproblematisch sind die Fälle, in denen eine Forderung des Vermieters, beispielsweise wegen offener Mieten oder Beschädigung der Mietsache, seitens des Mieters nicht bestritten oder rechtskräftig gerichtlich festgestellt wurde.
- Im Übrigen wird in Rechtsprechung und Literatur überwiegend die Ansicht vertreten, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses nur dann auf die Kaution zurückgreifen kann, wenn seine Forderung entweder unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist, oder wenn die Verrechnung auch im Interesse des Mieters liegt (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 551 BGB Rdn. 93 m. w. N.). Dies beruht auf der Erwägung, dass die Kaution nicht der raschen Beitreibung von rückständigen Mieten, sondern der Sicherung des Vermieters dient.
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter auch mit einer vom Mieter bestrittenen Forderung gegen den Rückzahlungsanspruch aus der Kaution aufrechnen. Da der Kaution nach Vertragsende auch eine Verwertungsfunktion zukommt, kann der Vermieter mit einer streitigen Forderung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen. Der Mieter wird nach dieser Ansicht auf den Rückforderungsanspruch verwiesen. Dort ist zu prüfen, ob die Aktivforderung besteht (OLG Karlsruhe, Beschluss v. 18.8.2008, 8 W 34/08).
(Quelle: Deutsches Anwalt Office Premium)