Das Mietrechtsänderungsgesetz ist am 1.5.2013 in Kraft getreten. Die Novelle ist die erste umfangreichere Änderung am Mietrecht seit 2001.
Seit 1.5.2013 gelten die geänderten Vorschriften zum Mietrecht. Lediglich die neuen Vorschriften zum Contracting sind noch nicht in Kraft. Sie gelten ab Juli 2013.
Das Gesetz führt im Wesentlichen zu folgenden Änderungen am Mietrecht:
Absenkung der Kappungsgrenze
Die Bundesländer können in Zukunft in Gebieten, in denen ein Wohnungsengpass herrscht, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von derzeit 20 Prozent in 3 Jahren auf 15 Prozent senken. Gebiete, in denen dies gelten soll, können die Länder per Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren bestimmen.
Lesen Sie hierzu: Mietpreisdeckel - Regelungen der Bundesländer zur Kappungsgrenze
Vereinfachte Durchsetzung energetischer Modernisierung
Vermieter können energetische Modernisierungsmaßnahmen künftig einfacher durchsetzen. Der Kreis an Maßnahmen, die Mieter dulden müssen, wird ausgeweitet.
Minderungsausschluss bei energetischer Modernisierung
Das Minderungsrecht wird bei Beeinträchtigungen des Mieters durch energetische Sanierungen, die dem Mieter zugutekommen, für die ersten 3 Monate ausgeschlossen. Dienen die Maßnahmen hingegen „nur dem Klimaschutz“, bleibt die Minderungsmöglichkeit erhalten. Der Minderungsausschluss war einer der umstrittensten Punkte im Gesetzgebungsverfahren.
Energetische Beschaffenheit als Wohnwertmerkmal
Die energetische Beschaffenheit der Wohnung muss bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Merkmal berücksichtigt werden.
Nichtzahlung der Kaution als Kündigungsgrund
Die Nichtzahlung der Kaution wird als Grund zur fristlosen Kündigung im Gesetz festgeschrieben. Vermieter können ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in einer Höhe in Verzug ist, die 2 Kaltmieten entspricht. Wie bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter auch hier die Möglichkeit, die Kündigung durch Zahlung der Rückstände unwirksam zu machen.
Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung (Contracting)
Die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung (Contracting) auf den Mieter umlegen kann, werden gesetzlich definiert. So dürfen die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen und die Umstellung von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung muss mit einem Effizienzgewinn verbunden sein. Die Vorschrift gilt auch für die Gewerbemiete, wobei dort abweichende Vereinbarungen zulässig sind.
Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch den Erwerb durch Gesellschaften oder Miteigentümer wird erschwert. So gilt künftig beim Erwerb vermieteter Wohnimmobilien durch Gesellschaften oder mehrere Personen generell die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB (3 bzw. 10 Jahre). Ausgenommen hiervon ist der Erwerb durch Familienmitglieder oder Angehörige desselben Haushalts, die die Wohnung selbst nutzen wollen.
Berliner Räumung
Die sogenannte Berliner Räumung, bei der der Vermieter den Räumungsauftrag auf die Besitzverschaffung an der Wohnung beschränkt und an den in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend macht, wird als gleichberechtigte Alternative zur „normalen Räumung” im Gesetz festgeschrieben. Bislang ist dieses von der Praxis entwickelte Modell nicht gesetzlich normiert.
Erleichterte Räumung bei Aufnahme Dritter
Mietern wird es erschwert, Räumungen dadurch zu verhindern, dass sie Personen in die Wohnung aufnehmen, von denen der Vermieter nichts weiß. Gegen solche Personen können Vermieter künftig durch einstweilige Verfügung kurzfristig einen ergänzenden Räumungstitel erwirken.
Sicherheitsleistung für Mietforderungen
Klagt der Vermieter in einem Räumungsprozess gleichzeitig auf Zahlung der Miete kann er künftig beantragen, dass der beklagte Mieter für die nach Rechtshängigkeit fälligen Mieten Sicherheit leisten muss. Voraussetzung ist, dass die Klage „hohe Aussicht auf Erfolg" hat. Kommt der Mieter einer solchen Sicherungsanordnung nicht nach, kann das Gericht im Räumungsprozess eine einstweilige Verfügung auf Räumung erlassen.
Beschleunigte Bearbeitung von Räumungsprozessen
Räumungsverfahren müssen von den Gerichten künftig vorrangig und beschleunigt bearbeitet werden.