Contracting – Wärmelieferverordnung in Kraft getreten

Nachteile für Mieter

Die Umstellung der Versorgung des Anwesens mit Wärme und Warmwasser, z. B. von der Eigenversorgung durch die hauseigene Zentralheizung auf die gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung), führt für den Mieter häufig zu höheren Kosten. Dies rührt daher, dass zum Entgelt für die Wärmelieferung alle Kosten gehören, die der Wärmelieferant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt; somit auch die darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten sowie der Unternehmergewinn des Lieferanten (so bereits BGH, Urteil v. 16.7.2003, VIII ZR 286/02, WuM 2003 S. 501).

Deshalb wurden die wesentlichen Voraussetzungen für eine Umlage von Kosten der gewerblichen Wärmelieferung (Contracting) in einem bestehenden Mietverhältnis jetzt gesetzlich geregelt. Nach dem durch das am 1.5.2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz eingefügten § 556c BGB gilt Folgendes: Ist der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet, die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter von der Eigenversorgung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten um, hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen (§ 556c Abs. 1 BGB). Die Umstellung muss spätestens 3 Monate vorher in Textform angekündigt werden.

WärmeLV

Die aufgrund des § 556c Abs. 3 BGB erlassene und am 1.7.2013 in Kraft getretene Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum (WärmeLV v. 7.6.2013, BGBl 2013 I S. 1509 ff.) regelt jetzt die gesetzlichen Rahmenbedingungen eines Wärmeliefervertrags und die Voraussetzungen für die Umlage der Kosten auf die Mieter, u. a. welche Angaben in einem Wärmeliefervertrag, der der Textform bedarf, enthalten sein sollen. Ferner wird geregelt, dass in der Vertragserklärung der Wärmelieferant die voraussichtlichen energetischen Verbesserungen und einen Kostenvergleich angeben muss und Preisänderungsklauseln den Vorgaben der AVB FernwärmeV entsprechen müssen. Sollten die Mieter die Kosten der Wärmelieferung nicht tragen müssen, weil die Voraussetzungen des § 556c Abs. 1 BGB nicht erfüllt sind, hat der Vermieter einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Wärmelieferanten hinsichtlich der Kostenbestandteile, die der Mieter nach § 7 Abs. 2 bzw. 8 Abs. 2 HeizKV tragen muss. Dies ermöglicht es dem Vermieter, weiterhin zumindest den größten Teil der anfallenden Kosten mit den Mietern abzurechnen.

Neue gesetzliche Regelung

Hinsichtlich der Umstellung und der Umlage der Kosten auf den Mieter müssen im Wege des Kostenvergleichs die Kosten der bisherigen Eigenversorgung mit den Kosten der Wärmelieferung für die gleiche Wärmemenge verglichen werden. Die Umstellungsankündigung muss dem Mieter mindestens 3 Monate vor Umstellung in Textform zugehen. Dabei wird in der Verordnung auch der Mindestinhalt der Ankündigung geregelt. Die Frist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung beginnt erst zu laufen, wenn der Mieter eine ordnungsgemäße Umstellungsankündigung erhalten hat. Letztlich weist die Verordnung darauf hin, dass zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind.