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Mietkaution muss auf offenes Treuhandkonto

Getrennte Anlage soll Mieter vor Verlust der Mietkaution schützen.
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Eine Mietkaution muss auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto angelegt werden, damit der Schutz des Mieters vor deren Verlust gewährleistet ist. Die Anlage auf einem versteckten Treuhandkonto reicht nicht aus.

Der Vermieter muss eine Mietkaution, die ihm der Mieter überlassen hat, von seinem Vermögen getrennt anlegen. Das soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert und der Mieter im Fall der Insolvenz des Vermieters geschützt ist. Außerdem soll hierdurch das Pfandrecht der Banken am Kautionskonto ausgeschlossen werden.

Um diese Zwecke zu erfüllen, muss die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto“) angelegt werden. Das hat der BGH nochmals bekräftigt. Die Anlage muss für jeden Gläubiger des Vermieters eindeutig ihren Treuhandcharakter erkennen lassen. Es reicht daher nicht aus, die Mietkaution auf einem versteckt treuhänderisch geführten Konto anzulegen.

Mietkaution als Sicherung von Forderungen

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Kaution in der genannten Weise anlegt. Dieser Anspruch besteht auch noch nach Ende des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution.
Die Mietkaution dient ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis, sofern nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist. Die Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.

Zurückbehaltungsrecht der Mietkaution

Wenn der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen ist, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu. Dies gilt auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.

(BGH, Beschluss v. 9.6.2015, VIII ZR 324/14)

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BGH: Verjährte Betriebskostenforderung ist nicht über die Kaution zu retten

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